Кейс. Продажа квартиры с долгами и без ремонта: реальный кейс из СПб

Клиент:

Ольга, 49 лет, трудный жизненный период.

Задача клиента:

Продать двухкомнатную квартиру, полученную в наследство. Ввиду финансовых трудностей клиентка не могла больше содержать две квартиры. Средства от продажи были необходимы для закрытия долгов. При этом требовалось успеть реализовать объект до того, как обязательства выйдут из-под контроля и приставы наложат арест на квартиру. Кроме того, квартира требовала капитального ремонта и полного освобождения от большого количества вещей - решить этот вопрос своими силами клиентка не могла.

Решение:

1. Определение стратегии. Учитывая критическую ситуацию клиентки (долги, риск ареста, невозможность вкладываться в ремонт и вывоз вещей), я сделал акцент на сильных характеристиках объекта и нацелился на узкий профиль покупателя - инвестора или флиппера. Для таких покупателей отсутствие ремонта и захламлённость не являются препятствием, а напротив, входят в стандартную модель сделки.
2. Организация показа квартиры. Чтобы минимизировать время экспозиции и создать конкурентную среду, я заранее назначил единый день показов. В итоге было найдено 10 покупателей, которых я записал с интервалом в 30 минут. Такая тактика позволила не покупателю выбирать объект, а нам выбрать покупателя. Мы остановились на компании, занимающейся флиппингом, - именно на том профильном покупателе, которого я изначально искал. Идеальный вариант: покупателя не пугает состояние квартиры, он располагает живыми деньгами и готов к оперативной сделке без ипотек и субсидий.
3. Подготовка к сделке и сбор документов. После выбора покупателя мы заключили договор бронирования и приступили к подготовке. Юрист покупателя запросил большой пакет документов, включая справки из ПНД и НД, - это было абсолютно нормально, учитывая непростую ситуацию клиентки. Мы оперативно собрали все необходимые справки, причём мне пришлось не только координировать процесс, но и лично сопровождать клиентку по всем инстанциям. Именно это позволило уложиться в сжатые сроки и не сорвать сделку.
4. Проведение сделки. Сделку мы организовали через «Домклик» с использованием электронной регистрации и сервиса безопасных расчётов. Особенностью стало то, что сделка была межрегиональной: компания-покупатель привлекла инвестора из Кирова, тогда как мы с клиенткой находились в Санкт-Петербурге. Несмотря на географическую удалённость, процесс прошёл гладко - без технических сбоев и юридических накладок. После подписания ДКП оставалось только дождаться регистрации перехода права и поступления денег на счёт клиентки. Через неделю после подписания мы передали ключи покупателям, полностью закрыв все обязательства.

Результат:

Я успешно продал квартиру, избежав главного страха - наложения ареста. Вырученных средств хватило, чтобы полностью закрыть долги по коммунальным платежам и погасить все обязательства перед кредитными организациями. Несмотря на сложную жизненную ситуацию, отсутствие бюджета на ремонт и вывоз вещей, а также межрегиональный формат сделки, задача была выполнена за 3 недели (с учётом сбора большого пакета справок) с минимальным торгом — 100 000 рублей. Клиентка вышла из кризиса с чистой кредитной историей и без долгового бремени.