Кейс. Покупка готового жилья для последующей сдачи

Задача:
Приобрести для дочки-студентки однокомнатную квартиру с ремонтом в пределах Санкт-Петербурга, рядом с метро.
Важный эмоциональный момент: это первая покупка недвижимости в большом городе и до этого был печальный опыт, поэтому покупатели были крайне серьезно настроены и настороженны. Благодаря грамотным переговорам и верной коммуникации, все совместное времяпрепровождение прошло очень благоприятно!
Подобрали вариант в 10 минутах ходьбы от метро Пионерская, однокомнатная квартира с ремонтом и мебелью, в указанный бюджет и срок. Выбрали объект на второй день просмотров.

Проблема:
Простая сделка превратилась в юридический квест с участием 8 человек:

1. Сделка по доверенности
2. Выделение двух детских долей в продаваемой квартире
3. Техническая ошибка в базе МВД: один из собственников числился зарегистрированным, хотя уже был снят с учета (имелся нотариально заверенный паспорт, подтверждающий это)

Решение:
Двойная нотариальная сделка для 100% безопасности.
Чтобы полностью обезопасить наших клиентов, мы организовали и синхронизировали две параллельные сделки у нотариуса:

1. Покупка целевой квартиры для нашей клиентки.
2. Приобретение новых долей для детей продавца в другой квартире.
Это позволило провести всю операцию максимально безопасно и без рисков для всех участников, особенно для несовершеннолетних.

 Результат:

Даже в самой сложной сделке с множеством участников и юридических нюансов главное — это экспертный подход и четкая координация. Мы берем на себя все риски и обеспечиваем спокойствие нашим клиентам.

Клиент:
Взрослая женщина

Задача:
Найти оптимальный способ продать квартиру с долгами и обременениями с минимальными потерями и максимальной выгодой.

Проблема:
Квартира унаследована по завещанию. Во владении клиента она находилась менее года, но ежедневно сильно тяготила, так как вместе с квартирой, полностью без ремонта, досталось и «наследство» в виде захламления под потолок и задолженностей по коммунальным услугам.
Самостоятельно привести квартиру и дела по ней в порядок не было возможности. Также не стоит забывать, что продажа имущества ранее необходимого срока владения влечёт за собой уплату налога.

Решение:
Мы с клиентом просчитали все возможные варианты решения проблемы: от ремонта квартиры и сдачи её в аренду до продажи. Было принято решение продавать.
Затем мы выбрали самый выгодный для клиента путь, который я, как агент, полностью взяла на себя:
• качественно провела предпродажную подготовку квартиры — утилизация всего содержимого и тщательная уборка;
• грамотно оценила объект, учитывая большое количество конкурентов и их особенности;
• презентовала объект в виде эффективной рекламы, обязательно с видео.

Результат:
Квартира была продана с первого показа и выше рыночной цены. Это в первую очередь позволило избавить клиента от всех проблем. Выгодная продажа по цене выше рыночной помогла погасить долги и перекрыть часть налога. Далее полученные денежные средства клиент положил на вклад в банк, что позволит процентами как минимум оплатить остаток налога, а в дальнейшем — приумножать свой капитал.

Клиент: мужчина, 55 лет

Задача: Срочно продать квартиру для погашения долгов. Клиент взял кредиты в семи разных банках, чтобы помочь родственнику с бизнесом. Вернуть средства не удалось, клиент перестал справляться с выплатами, и банки инициировали взыскание через суд. В итоге на квартиру было наложено пять арестов.

Особенности ситуации:
· Финансовая схема: Требовалось найти покупателя, готового за собственные средства погасить долги клиента перед выходом на сделку.
· Состояние объекта: Квартира требовала полного ремонта, что отпугивало большую часть покупателей, искавших варианты «заезжай и живи».
· Сроки: Необходимо было действовать максимально быстро, так как долги росли в геометрической прогрессии.

Решение:
1. Разработка стратегии: Совместно с клиентом мы выработали четкий план продажи.
2. Эффективная презентация: Подготовили продающую рекламу объекта, которая переключила внимание с недостатков на преимущества, сделали акцент на выгодной цене, удачных характеристиках квартиры и перспективах.
3. Профессиональные переговоры: Провели качественные переговоры с потенциальными покупателями. На этом этапе было критически важно завоевать доверие, подробно объяснить схему сделки и минимизировать риски для покупателя.
4. Фиксация договоренностей: Закрепили намерения покупателя.
5. Подготовка к сделке:
· Собрали необходимые документы. Для этого нам пришлось посетить два отделения судебных приставов, чтобы объединить исполнительные производства, узнать актуальную сумму долга и получить реквизиты для оплаты.
· Согласовали порядок расчетов. Расчеты состояли из двух частей: первая сумма передавалась наличными для погашения задолженности по реквизитам приставов и снятия арестов, а также для оплаты текущих долгов, чтобы избежать новых обременений в процессе сделки. Вторая часть средств передавалась продавцу с использованием аккредитива в Московском кредитном банке (МКБ). Условием получения денег по аккредитиву была предоставленная выписка из ЕГРН, где покупатель уже указан в качестве собственника, и «чистая» справка по форме №9.
6. Проведение сделки: Сделку мы провели у нотариуса, который специализируется на таких сложных операциях. Процесс был следующим: открытие аккредитива → подписание договора купли-продажи (ДКП) → оплата долгов и снятие обременений → направление нотариусом ДКП на регистрацию в Росреестр → успешная регистрация перехода права и передача объекта.

Результат:
· Клиент полностью избавился от долгового бремени.
· Менее чем за 3 месяца мы нашли покупателя и успешно провели сделку. Учитывая состояние рынка, высокие риски сделки и необходимость ремонта в квартире, это хороший результат.
· Благодаря использованию поэтапной системы снижения цены и успешным переговорам с покупателем, мы добились максимально возможной цены на тот момент.