Статьи
Кейс. Квартира в залоге у банка и долги по кредитам: как продать за 1,5 месяца и не уйти в минус!
Семья, которая занимается бизнесом. В залоге у банка — однокомнатная квартира в хорошем кирпичном доме на 8-м этаже, спальный район с развитой инфраструктурой. Кредит брали на развитие бизнеса, но возникли сложности с платежами. Плюс накопились долги в других банках и коммунальные задолженности. Просрочка по основному кредиту уже была — банк-залогодержатель грозился обратить взыскание и выставить квартиру на торги.
Задача:
Продать квартиру максимально быстро и получить сумму, которой хватит, чтобы:
· полностью погасить кредит перед залогодержателем;
· закрыть долги перед другими банками;
· рассчитаться по коммуналке;
· и чтобы хоть что-то осталось семье «на руки».
При стандартном срочном выкупе (инвесторы или агентства быстрого выкупа) предлагали цену на 1,7-2 млн ниже рыночной. Клиенты пришли в агентство именно с запросом на выкуп — потому что боялись: банк продаст квартиру с торгов за копейки.
Решение:
Я предложила не соглашаться на срочный выкуп, а провести обычную продажу, но в ускоренном режиме. При этом главное было — снять страхи покупателя («квартира в залоге, это же опасно») и гарантировать, что все долги будут погашены строго в момент сделки, а обременение снимут.
Мы разработали трёхэтапную схему расчётов, которая устроила всех: продавцов, покупателя и банк-залогодержателя.
1-й этап — сделка в банке кредитора.
Покупатель нашёлся быстро — квартира понравилась своим домом и локацией. Все переговоры и открытие аккредитивов проводились в том банке, где квартира была в залоге. Это ключевой момент: банк видел, что деньги на погашение его кредита уже зарезервированы, и дал добро на сделку без снятия обременения до регистрации.
2-й этап — первый аккредитив на сумму долгов в других банках.
Средства на погашение остальных кредитов мы заложили в отдельный аккредитив. По условию он раскрывался только после перехода права собственности к покупателю. Продавцы не могли потратить эти деньги раньше, а банки-кредиторы получили гарантию.
3-й этап — второй аккредитив на оставшуюся часть суммы.
После регистрации перехода права мы оперативно погасили основной залоговый кредит, банк выдал справку о снятии обременения. Как только запись об ипотеке исчезла из ЕГРН, раскрылся финальный аккредитив — продавцы получили чистые деньги без обременений.
Коммунальные долги закрыли в день подписания ДКП за счёт части задатка — мелочь, но без этого покупатель не принял бы квартиру.
Результат:
· Срок: 1,5 месяца от начала сотрудничества до получения денег продавцами.
· Цена продажи оказалась на 1,5 млн выше, чем предлагали за срочный выкуп.
· Все долги погашены полностью: перед залогодержателем, другими банками и управляющей компанией.
· Семья избежала публичных торгов и сохранила репутацию — ни одного судебного разбирательства или исполнительного производства.
· Клиент сказал: «Мы думали, что единственный выход — продать за полцены здесь и сейчас. Оказалось, можно и быстро, и без потери полутора миллионов».
Залоговая квартира и множественные долги — не приговор. Правильная схема расчётов (в том числе раздельные аккредитивы под разные обязательства) позволяет продать дороже, чем срочный выкуп, и быстрее, чем ждать торгов.
