Кейс. Как продать квартиру с обременением в двух банках: кейс с «Новой Охтой»

Клиент:
Мужчина, около 40 лет. Проживает в другом регионе, собственник студии в Санкт-Петербурге.

Задача:
Продать студию площадью 23,4 кв. м в ЖК Neva Haus. На момент обращения объект находился в рассрочке у застройщика. Изначально квартира приобреталась под сдачу в аренду, но из-за смены планов и проживания в другом регионе клиенту потребовался надежный специалист на месте. Главная цель: найти покупателя, разобраться во всех юридических тонкостях и провести сделку максимально комфортно для собственника.

Решение:
Проанализировав ситуацию, я предложил клиенту три возможных сценария продажи квартиры в рассрочке:

• Перевод остатка долга по рассрочке в ипотеку с последующим погашением за счет средств покупателя.
• Переоформление договора напрямую через застройщика.
• Досрочное погашение рассрочки собственными средствами клиента с последующей продажей квартиры уже как полноправного собственника.

Мы детально оценили каждый вариант:

• Первый метод отклонили: дополнительные переплаты по ипотечным процентам сделали бы сделку экономически невыгодной.
• Второй метод также не подошел: не безопасно для покупателя.
• Третий метод оказался самым надежным, прозрачным и быстрым. Мы остановились на нем.

Я взял на себя полное сопровождение процесса: от коммуникации с потенциальными покупателями до сбора исчерпывающего пакета документов, что обеспечило прозрачность и спокойствие как для продавца, так и для будущих покупателей.

Результат:
Всего за месяц мы нашли покупателя и продали объект по рыночной цене.
Клиент оперативно погасил рассрочку, стал полноправным собственником, а застройщик оформил все необходимые документы всего за одну неделю.

Сделка прошла без задержек и рисков. Я обеспечивал клиента оперативной обратной связью на каждом этапе, а грамотно подготовленные документы сняли все возможные вопросы со стороны покупателей. Клиент остался доволен результатом и уровнем сервиса.

Клиент:
Собственница квартиры-студии по адресу: Санкт-Петербург, ул. Планерная, д. 91, к. 2.

Задача:
Сдать студию в районе, где в том же доме конкурировали ещё 7 аналогичных объектов. Предыдущий опыт клиентки был неудачным — квартира простаивала полгода.

Решение:
Мы применили системный подход, чтобы выделить объект на фоне соседних студий:

· Ценообразование. Убедили собственницу не повторять прошлую ошибку и не завышать ставку. Вместо желаемых 27 000 ₽ вышли на рынок с реалистичными 24 000 ₽.
· Продающие фото. Риэлтор самостоятельно сделал снимки, тщательно выстраивая свет и выбирая выигрышные углы. Это превратило обычную студию в визуально просторный и уютный объект.
· Цепляющее описание. Акцент на удобство локации, эргономику планировки и «въезд хоть завтра».
· Оперативность. Мгновенные ответы на звонки и сообщения — ни один потенциальный наниматель не остался без реакции.
· Ключи на руках. Показы проводились в любое удобное для арендаторов время, без привязки к графику собственницы.

Результат:
Квартира сдана за 4 дня. Контраст с предыдущим сроком экспозиции (полгода) — колоссальный. Клиентка получила стабильного арендатора без длительного простоя и без вынужденного торга.

Клиент:
Андрей и Елена - семейная пара из Московской области. Они приехали в Санкт-Петербург всего на несколько дней, чтобы привести в порядок свою квартиру после предыдущего нанимателя и снова сдать ее в аренду. Объект находился рядом с Таврическим садом. Это была двухкомнатная сталинка с характером: просторная комната, паркет, большие окна, винтажная мебель, раритетный холодильник ЗИЛ, старинный шкаф и хорошая библиотека с собраниями сочинений классиков. Квартира не была идеальной, но у нее была сильная локация, приятная атмосфера и своя история.

Задача:
Собственникам нужно было сдать квартиру в максимально короткий срок. Изначально задача стояла очень жестко: найти нанимателей практически за полтора дня - до отъезда клиентов обратно в Московскую область. При этом важно было не просто быстро закрыть вопрос, а подобрать надежных жильцов: аккуратных, платежеспособных, ответственных и готовых бережно относиться к имуществу собственников. Дополнительные сложности были в том, что квартира имела особенности, подходящие не каждому: винтажная техника, сохраненная мебель, не самая стандартная обстановка и условия проживания, которые нужно было заранее проговаривать с потенциальными нанимателями.

Решение:
Первый показ удалось организовать поздним вечером, почти в 22:00. Для этого пришлось отдельно согласовывать время и убеждать потенциальных нанимателей приехать на просмотр в такой поздний час. На показ пришла молодая пара, которая планировала начать жить вместе. Квартира им в целом понравилась, но в итоге они отказались: кухня показалась слишком маленькой, особенно с учетом того, что девушка любит готовить. После этого собственники решили оставить ключи и доверить дальнейшую сдачу квартиры мне. Они вернулись домой, а работа по объекту продолжилась уже в обычном режиме: обработка звонков и сообщений, ответы на вопросы, назначение показов и фильтрация обращений. Интерес к квартире был, но не каждый потенциальный наниматель подходил под требования собственников. Кто-то не доходил до просмотра, кто-то сомневался из-за особенностей квартиры, кто-то не выглядел достаточно надежным с точки зрения финансовой стабильности. Один из показов прошел с потенциальной нанимательницей Ольгой. Ей понравились квартира и локация, она даже уточнила, не рассматривают ли собственники продажу. Но позже, после обратной связи, стало понятно, что ее остановил раритетный холодильник: она не была готова брать на себя быт с такой техникой. 
Работа продолжалась: звонки, переписка, уточнение требований, показы и сбор обратной связи. Важно было не торопиться и не отдавать квартиру первому случайному кандидату, а найти тех, кто действительно подойдет собственникам и будет комфортно чувствовать себя в этой квартире. Позже на связь вышла Руслана - студентка Смольного института. Она произвела впечатление спокойного, адекватного и платежеспособного человека. На первом просмотре ей понравилась квартира, особенно наличие балкона. Однако она решила не торопиться и посмотреть еще один вариант. Через несколько дней Руслана снова написала и попросила повторный просмотр. На этот раз она пришла с подругой Марией. Девушки учились вместе, обе работали и искали квартиру для совместного проживания. На повторном показе я еще раз подробно показал квартиру, проговорил ее особенности, нюансы быта и условия найма. Девушки спокойно обсудили, как будут использовать пространство, где кто будет жить и что можно улучшить для удобного проживания.

Результат:
После повторного просмотра Руслана и Мария приняли решение снять квартиру. Далее были оформлены необходимые документы, составлено описание имущества, согласованы условия оплаты и переданы ключи. Сделка прошла спокойно, без лишней суеты и с понятными договоренностями для обеих сторон. Собственникам я сообщил о завершении сделки и передаче квартиры новым нанимательницам.

В результате квартира была сдана ответственным и платежеспособным нанимательницам, требования собственников были соблюдены, а объект не пришлось отдавать первому случайному кандидату. Для нанимательниц это тоже стало удачным решением: они нашли атмосферную двухкомнатную квартиру в хорошей локации, рядом с Таврическим садом, и смогли начать новый этап проживания в комфортном для себя формате.