Кейс. Как продать квартиру с обременением в двух банках: кейс с «Новой Охтой»

Клиент

Собственник квартиры-студии в Московском районе Санкт-Петербурга, недалеко от станции метро «Звёздная». Впервые клиент обратился за помощью в продаже примерно за полтора года до фактической сделки. Однако сразу выходить на рынок было преждевременно: в квартире оставалась зарегистрирована сестра собственника, которая находилась за пределами России.

Задача

Продать студию по максимально выгодной цене, не затягивая процесс после выхода в рекламу. При этом необходимо было заранее решить юридический вопрос с регистрацией, подготовить квартиру к показам и обеспечить безопасное проведение сделки.

Решение

Сначала — подготовка документов, потом — продажа.

Первым этапом стала работа над снятием сестры собственника с регистрационного учёта. Изначально рассматривали вариант оформления через консульство, но запись к консулу затягивалась на месяцы, а свободные даты так и не появлялись. В итоге собственник решил идти через суд. Этот путь тоже оказался непростым: возникали технические ошибки в судебных документах, которые приходилось исправлять. В результате процесс занял больше года.

Всё это время я рекомендовала не выставлять квартиру на продажу. Найти покупателя до решения вопроса с регистрацией было возможно, но далеко не каждый согласился бы ждать столько времени. Поэтому мы сначала устранили юридическое препятствие и только после этого начали рекламную кампанию.

Подготовка квартиры и работа с покупателями

Перед выходом в рекламу я дала рекомендации по подготовке студии и организации профессиональной фотосъёмки. Собственник убрал лишние вещи и освободил пространство. В результате квартира стала выглядеть просторнее, а фотографии позволили выгодно показать её покупателям.

У объекта была особенность, которая нравилась не всем: в кухонной зоне находился небольшой подиум, возвышавшийся над основным полом. Некоторые покупатели воспринимали этот переход как недостаток и отказывались от покупки, несмотря на то что сама квартира им подходила. На показах мы объясняли особенности планировки и старались показать её с практической стороны. В итоге нашёлся покупатель, которого такое решение полностью устроило.

В процессе переговоров один из покупателей предложил торг, и продавец был готов согласиться. Но в этот момент появился другой заинтересованный покупатель. Он также торговался, однако значительно меньше, а расходы на электронную регистрацию и сервис безопасных расчётов согласился взять на себя. Для собственника это оказалось более выгодным предложением.

Дистанционная сделка и контроль расчётов

Покупатель находился в Иркутске, а продавец — в Санкт-Петербурге. Квартира приобреталась в ипотеку, поэтому дополнительно потребовался отчёт об оценке. Первая оценка оказалась существенно ниже необходимой суммы. Мы обратились к другому оценщику, знакомому со спецификой петербургского рынка недвижимости, и получили оценку, соответствующую стоимости объекта.

Саму сделку провели дистанционно через онлайн-сервис Сбербанка. Продавца пригласили в офис агентства, чтобы он мог спокойно пройти все этапы с нашей помощью. Одновременно настроили видеосвязь с покупателем. Поскольку у покупателя не было собственного агента, я координировала процесс с обеих сторон, отвечала на вопросы участников и контролировала последовательность действий.

Отдельное внимание уделили подтверждению расчётов. Поскольку сервис был относительно новым, автоматическое получение необходимого подтверждающего документа не сработало так, как ожидалось. Чтобы продавец был уверен в безопасности сделки, мы отдельно запросили подтверждение того, что деньги списаны со счёта покупателя и зачислены на сервис безопасных расчётов.

Результат

Квартиру продали по верхней границе рыночной стоимости. После выхода в рекламу поиск покупателя занял около месяца.

Предварительная работа с документами позволила не затягивать продажу после публикации объявления. Несмотря на нестандартную планировку, ипотеку и дистанционный формат сделки, удалось найти