Кейс. Как продать квартиру с обременением в двух банках: кейс с «Новой Охтой»

Клиент
Ирина, собственница комнаты в коммунальной квартире. Ей требовалось продать этот объект, чтобы направить средства на ремонт в другой квартире.
 

Задача
Реализовать комнату площадью 12,2 м² в центре Санкт-Петербурга — на Донской улице Василеостровского района. Это малоэтажный дом-флигель с толстыми стенами и аутентичной атмосферой.
 

Ключевые сложности: грамотно выстроить коммуникацию с арендатором и соседями, соблюсти процедуру уведомления дольщиков и найти покупателя, который готов осознанно выбрать жизнь в коммуналке именно в этом доме.
 

Решение
Я лично посетила объект, чтобы детально разобраться в планировке, быте соседей и реальном состоянии комнаты. Познакомилась с арендатором и другими жильцами — это помогло честно оценить плюсы и минусы.
 

Выявили ключевые преимущества:
· комната полностью укомплектована мебелью для комфортной жизни;
· локация чудесная — в пешей доступности метро;
· соседи оказались прекрасными людьми, что критически важно при покупке доли в коммуналке.
После анализа я обозначила рыночную стоимость (1 950 000 рублей), мы организовали уведомления остальных дольщиков и оперативно собрали полный пакет документов.
 

Результат
Спрос на комнату оказался высоким. Мы выбрали своего покупателя, провели сделку у проверенного нотариуса, расчёты осуществили через депозит нотариуса.
Все стороны остались довольны: Ирина получила нужную сумму и направила её на ремонт. Покупатель — уютную комнату 12,2 м² в историческом центре Петербурга с добрососедской атмосферой и полной меблировкой.

Клиент

Квартира принадлежала Олегу, который живёт на Бали и занимается там бизнесом. В Санкт-Петербурге вопросами сдачи занималась его мама Наталья. Наталья живёт за городом и приезжает в город нечасто - примерно раз в неделю на несколько часов. Поэтому для неё было важно решить задачу быстро, спокойно и без постоянного личного участия в показах и переписках.

Задача

Нужно было помочь Наталье сдать квартиру надёжным нанимателям и снять с неё эту задачу.

Главные требования были понятными: жильцы должны вызывать доверие, быть аккуратными, платёжеспособными и готовыми соблюдать условия договора. Рассматривались наниматели с небольшими животными, но не с кошками. Дети допускались, но школьного возраста. Изначально временная регистрация не предполагалась.

Серьёзных сложностей по самому объекту не было: квартира была хорошая, уютная, в удобной локации и сразу вызывала интерес у потенциальных нанимателей.

Решение

С Натальей я связался по объявлению, где было указано: «Агентам не звонить». На практике такие ситуации бывают часто: собственники хотят сдать квартиру самостоятельно, но при этом не всегда готовы заниматься звонками, фильтрацией клиентов, показами и проверкой договорённостей.

Мы договорились о встрече. Наталья приехала в город на несколько часов. На встрече также присутствовал её сын. Я осмотрел квартиру, сделал фотографии и видео, после чего взял объект в работу.

Ключи собственники не передавали - Олег был против, и это решение можно понять. Поэтому показы нужно было организовать в конкретный день, когда Наталья могла приехать в город. Её объявление при этом оставалось активным, а я разместил квартиру на других площадках и начал обрабатывать входящий спрос.

Отдельный важный элемент работы - ежедневная отчётность. Я писал Наталье о ходе работы, количестве обращений, назначенных встречах и потенциальных кандидатах. Такой подход помогает собственнику понимать, что процесс идёт, а агент не просто “взял объект и пропал”.

Для просмотров выбрали пятницу, 5 июня. На этот день сформировалась плотная очередь потенциальных нанимателей. Среди заинтересованных были разные кандидаты: взрослый мужчина Вадим, девушка Вика - колорист, работающая на Васильевском острове, Дарья с маленьким ребёнком, Сергей с семьёй, Алексей с женой и котом, а также другие претенденты.

Отдельно выделилась Алина. Она искала квартиру для себя и молодого человека Даниила. У Алины была своя студия маникюра на Васильевском острове, поэтому локация квартиры подходила ей особенно хорошо. В разговоре быстро возникло ощущение контакта: она была заинтересована, задавала конкретные вопросы и серьёзно рассматривала вариант. Изначально у Алины и Даниила был один важный вопрос - временная регистрация. В условиях сдачи она не предусматривалась, поэтому этот момент пришлось отдельно согласовать с Олегом. После обсуждения он согласился рассмотреть регистрацию для конкретных нанимателей, хотя относился к кандидатам осторожно из-за их молодого возраста. Поскольку заинтересованность Алины была высокой, а первый кандидат сам отказался от просмотра, я поставил её и Даниила в начало очереди. На месте я задал уточняющие вопросы кандидатам и отдельно спросил Наталью, устраивают ли её эти наниматели. Ответ был положительным. Алина и Даниил также подтвердили, что квартира им подходит.

После взаимного согласия я отменил остальные показы. Одной из девушек, которая уже приехала к дому, я лично объяснил ситуацию и предложил оплатить такси, поскольку просмотр уже не состоялся. Она отказалась, но сам жест был важен: даже в плотный день показов нужно оставаться корректным по отношению ко всем участникам процесса.

Далее началось оформление договора. Даниил внимательно изучал условия и согласовывал отдельные пункты с юристами. В какой-то момент стало понятно, что сделка может затянуться: если стороны не договорятся, пришлось бы возвращаться к другим кандидатам. В итоге спорные моменты удалось согласовать. Часть правок внесли в договор от руки, Наталья их заверила, и стороны пришли к соглашению.

Результат

Квартира была сдана Алине и Даниилу - заинтересованным, платёжеспособным и понятным для собственников нанимателям. Наталья смогла решить вопрос без длительных поездок в город, многочисленных самостоятельных показов и постоянной переписки с кандидатами. Олег, находясь за границей, получил согласованные условия и подходящих жильцов. Для нанимателей результат тоже оказался удачным: они нашли уютную квартиру на Васильевском острове, рядом с работой и в подходящей для себя локации.

После сделки мне ещё раз пришлось встретиться с Даниилом по важным документам. Отдельно хочу отметить Наталью: она нашла время оставить отзыв, что особенно ценно в работе агента. Этот кейс хорошо показывает, что сдача квартиры - это не только размещение объявления. Это организация процесса, фильтрация обращений, переговоры, согласование условий, уважение к времени собственника и умение довести сделку до результата даже в день, когда город живёт в режиме перекрытий и повышенной нагрузки.

Клиент:
Мужчина, около 40 лет. Проживает в другом регионе, собственник студии в Санкт-Петербурге.

Задача:
Продать студию площадью 23,4 кв. м в ЖК Neva Haus. На момент обращения объект находился в рассрочке у застройщика. Изначально квартира приобреталась под сдачу в аренду, но из-за смены планов и проживания в другом регионе клиенту потребовался надежный специалист на месте. Главная цель: найти покупателя, разобраться во всех юридических тонкостях и провести сделку максимально комфортно для собственника.

Решение:
Проанализировав ситуацию, я предложил клиенту три возможных сценария продажи квартиры в рассрочке:

• Перевод остатка долга по рассрочке в ипотеку с последующим погашением за счет средств покупателя.
• Переоформление договора напрямую через застройщика.
• Досрочное погашение рассрочки собственными средствами клиента с последующей продажей квартиры уже как полноправного собственника.

Мы детально оценили каждый вариант:

• Первый метод отклонили: дополнительные переплаты по ипотечным процентам сделали бы сделку экономически невыгодной.
• Второй метод также не подошел: не безопасно для покупателя.
• Третий метод оказался самым надежным, прозрачным и быстрым. Мы остановились на нем.

Я взял на себя полное сопровождение процесса: от коммуникации с потенциальными покупателями до сбора исчерпывающего пакета документов, что обеспечило прозрачность и спокойствие как для продавца, так и для будущих покупателей.

Результат:
Всего за месяц мы нашли покупателя и продали объект по рыночной цене.
Клиент оперативно погасил рассрочку, стал полноправным собственником, а застройщик оформил все необходимые документы всего за одну неделю.

Сделка прошла без задержек и рисков. Я обеспечивал клиента оперативной обратной связью на каждом этапе, а грамотно подготовленные документы сняли все возможные вопросы со стороны покупателей. Клиент остался доволен результатом и уровнем сервиса.