Дмитрий Еременко

Клиент

Роман обратился к нам с непростой, но очень жизненной ситуацией. Он получил однокомнатную квартиру по договору горжилобмена, но в новый этап жизни — с обновлённым составом семьи — хотел войти без финансовых обременений. Квартира в современном районе «Новая Охта» (36,2 кв. м, новостройка) должна была стать ресурсом для старта, а не источником долгов.

Задача

Продать квартиру максимально выгодно и в сжатые сроки. Средства от сделки планировалось направить на закрытие обязательств и формирование бюджета для следующего шага. Ключевые требования: прозрачность, скорость и минимизация рисков для продавца.

Сложности

Банковское обременение: квартира находилась в залоге у «Совкомбанка», что требовало отработки схемы безопасного погашения ипотеки в процессе сделки.
Два банка в одной цепочке: покупатель привлекал ипотеку в «Уралсибе» — для меня это был первый опыт взаимодействия с данным банком в сделке с обременением. Потребовалось детально изучить регламенты, согласовать порядок предоставления документов и синхронизировать этапы одобрения.
Рыночный контекст: в «Новой Охте» высокая конкуренция среди лотов — важно было выделить объект на фоне аналогичных предложений.

Решение

Работу разделили на два направления: маркетинг объекта и юридическо-банковское сопровождение.
Презентация и продвижение:
Организовали профессиональную фотосъёмку и видеообзор, чтобы передать преимущества планировки и локации.
Подготовили детализированное описание с акцентом на инфраструктуру района и потенциал квартиры для молодой семьи.
Запустили таргетированную рекламу и проработали базу «тёплых» покупателей, что дало первые показы уже в первую неделю.
Применили гибкую стратегию торга: заранее определили с Романом «коридор» цены и тактику ответов на предложения, чтобы не терять заинтересованных покупателей, но сохранить финансовый результат.
Работа с банками:
Согласовали с «Совкомбанком» порядок получения справки о задолженности и условия досрочного погашения.
Параллельно выстроили коммуникацию с «Уралсибом»: подготовили пакет документов под их требования, курировали вопросы оценки и страховки.
Координировали синхронизацию этапов: чтобы погашение залога, подписание кредитной документации и регистрация перехода права прошли в логичной последовательности, без «разрывов» по срокам.

Результат

Квартира продана за 2 месяца по цене 5 250 000 ₽ — сумма полностью соответствовала ожиданиям Романа.
Сделка закрыта без задержек: обременение снято, расчёты проведены безопасно, регистрация прошла в штатном режиме.
Клиент достиг главной цели: закрыл финансовые обязательства и перешёл к следующему этапу жизни — уже без долговой нагрузки и с ресурсом для новых планов.
Этот кейс показал: даже нестандартная банковская цепочка не становится препятствием, если выстраивать процесс системно, держать на контроле каждый этап и заранее прорабатывать сценарии взаимодействия между участниками сделки.

Клиент:
Кабаев Олег, офицер Вооруженных Сил России. Впервые за многолетнюю безупречную службу получил собственное жильё и решил переехать с семьёй на родину — в город Саров Нижегородской области.
 

Задача:
Продать однокомнатную квартиру площадью около 40 кв.м в новом доме 2025 года постройки (Санкт-Петербург, Красносельский район, проспект Ленинский д. 68, стр. 1) и приобрести жильё в Сарове.
Ключевые условия:
Стартовая цена: 8 300 000 рублей
Итоговая цена продажи: 8 200 000 рублей
Жёсткий срок от органов опеки: 1 месяц на проведение сделки
Собственники могли приехать в Санкт-Петербург только на один день для подписания документов
Покупатель в Санкт-Петербурге изначально оформлял ипотеку в Альфа-банке, Олег покупал квартиру в Сарове с использованием заёмных средств Сбербанка
Сложности:
1. Участие органов опеки и попечительства
В составе собственников были несовершеннолетние дети. Органы опеки дали разрешение на продажу только при условии личного присутствия детей и всех собственников, отказав в оформлении по доверенности. Это требовало идеальной синхронизации всех этапов сделки.
2. Два разных банка
Покупатель питерской квартиры Олега изначально работал с Альфа-банком, который выдвинул нереалистичные требования к порядку проведения сделки. В результате покупателю пришлось в сжатые сроки переодобрять ипотеку в Сбербанке — том же, где оформлял кредит Олег на покупку в Сарове.
3. Жёсткий временной лимит
Органы опеки дали всего месяц на проведение всей цепочки. Любая задержка могла привести к отмене разрешения и срыву переезда семьи.

Решение:
Этап 1. Подготовка и маркетинг
Проведён детальный анализ рынка Красносельского района
Квартира подготовлена к продаже: профессиональная фотосъёмка и видеоматериалы
Размещена реклама на всех основных площадках недвижимости
Выставлена конкурентная цена 8 300 000 рублей, соответствующая рынку
Этап 2. Активные показы
Квартиру показывали в среднем 10 раз в неделю. Высокая активность просмотров подтвердила правильность ценообразования и интерес покупателей к объекту.
Этап 3. Координация сложных элементов
Постоянная работа с органами опеки: согласование даты сделки, предоставление всех необходимых документов
Синхронизация двух банковских процессов: переход покупателя с Альфа-банка на Сбербанк
Организация сделки «в одно окно»: все собственники, покупатели и документы собраны в один день
Этап 4. Контроль сроков
Несмотря на непредвиденные сложности с банком и опекой, процесс уложился в 1,5 месяца.

Результат:
Квартира продана за 8 200 000 рублей (всего на 100 000 рублей ниже стартовой цены, что составляет 1,2% от запрашиваемой суммы)
Сделка проведена за 1,5 месяца, несмотря на отказ опеки в оформлении по доверенности и смену банка покупателем
У семьи осталось 10 дней запаса до истечения срока, установленного органами опеки
Все собственники приехали в Санкт-Петербург только один раз — непосредственно на сделку
Олег с семьёй успешно приобрёл квартиру в Сарове и переехал на родину