Статьи
Клиент
Собственники семейная пара. Когда-то они приобрели двухкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге для своей семьи — с хорошей планировкой, в качественном жилом комплексе «Огни залива», недалеко от Финского залива. Инфраструктура района тогда же стала приятным бонусом: прямо в доме работает детский сад, рядом со зданием расположена школа, а в шаговой доступности — поликлиника. Всё продумано для жизни с ребёнком. Однако обстоятельства изменились: семья переехала в Москву, а петербургское жильё несколько лет сдавалось в аренду. Приняв окончательное решение не возвращаться в Северную столицу, владельцы захотели продать квартиру и направить вырученные средства на покупку новой квартиры в Москве.
Задача
У клиентов было два ключевых запроса. Первый — скорость: к началу учебного года они планировали устроить ребёнка в московскую школу, поэтому затягивать сделку не могли. Второй — цена: продавцы хорошо знали свой объект, его сильные стороны (хорошая локация, продуманная планировка, надёжный застройщик и готовая инфраструктура для семей с детьми) и рассчитывали получить достойную рыночную стоимость, не занижая её ради быстрой реализации.
Дополнительным вызовом стал юридический статус квартиры — она находилась в ипотеке у Сбербанка, а значит, требовалась чёткая и безопасная схема расчётов с погашением обременения.
Решение
Мы выбрали классическую, но очень эффективную стратегию: вышли на рынок с ценой, немного превышающей среднерыночную, чтобы оставить пространство для переговоров и не продать объект дешевле его реальной ценности. Уже на следующий день после публикации объявления поступил звонок от заинтересованных покупателей.
Покупатели пришли без агента, самостоятельно искали квартиру. Я оперативно организовала показ. Квартира произвела хорошее впечатление, однако покупатели заметили, что запрашиваемая стоимость выше рыночного уровня, и ушли думать. Но уже на следующий день они вернулись с твёрдым намерением купить именно этот объект и предложили сторговаться. При этом они попытались сыграть на статусе квартиры: наличие ипотечного обременения, по их мнению, давало повод для серьёзного дисконта. Покупатели рассчитывали, что продавцы, желая поскорее избавиться от обязательств перед банком, легко уступят в цене.
На этом этапе я провела разъяснительную беседу. Объяснила, что сделки с обременением — рутинная практика на рынке недвижимости, они проводятся ежедневно и абсолютно безопасны для обеих сторон при грамотном юридическом сопровождении. Аккредитив в Сбербанке, где у продавцов открыта ипотека, гарантирует прозрачность: покупатель не рискует своими деньгами, а продавец получает их после полного погашения кредита и регистрации перехода права. Услышав эти аргументы, покупатели стали гораздо лояльнее относиться к факту обременения — их опасения развеялись, и они сосредоточились на самом объекте, а не на юридических нюансах.
Мы созвонились с моими клиентами, обсудили условия встречного торга. Клиенты согласились, потому что итоговая сумма соответствовала их ожиданиям по рыночной цене — они остались довольны результатом, а главное, видели, что сделка движется в нужном темпе.
Договорённость о бронировании была достигнута мгновенно. Далее мы выстроили безупречную схему платежей через аккредитив в Сбербанке, где у продавцов была ипотека. Покупатели закладывали средства на аккредитив и после регистрации перехода права собственности (вместе с обременением), деньги пошли строго по цепочке: часть — на погашение ипотеки продавцов, остаток — им на счёт для покупки жилья в Москве. Через несколько дней после погашения ипотеки, обременение с квартиры было снято. Такой алгоритм гарантировал безопасность обеим сторонам.
Результат
Всего через 13 дней после выхода в рекламу мы вышли на сделку. Клиенты успешно продали квартиру в ЖК «Огни залива» по устраивающей их рыночной цене, закрыли ипотечные обязательства и получили свободные средства для пере
