Статьи
Клиент
Михаил. Проживает в съёмной квартире в тихом районе, потому что главная его потребность — покой и отсутствие шума.Задача
Продать доставшуюся в наследство двухкомнатную квартиру на набережной Обводного канала. Актив для Михаила был эмоционально тяжелым и абсолютно неценным. Шумная магистраль рядом с окнами, устаревший ремонт, общее ощущение захламлённости — всё это вызывало желание как можно быстрее расстаться с квартирой. Дополнительным отягощением висел незакрытый вопрос с соседями: когда-то в квартире случился залив, нанёсший ущерб нижним жильцам, и те инициировали судебное разбирательство.Решение
Работа началась с приведения объекта в товарный вид. Михаил полностью освободил пространство — вывез старую мебель, книги, множество личных вещей и организовал профессиональный клининг. Только после этого мы смогли показать покупателям реальные плюсы квартиры: грамотную планировку, просторные правильной, формы комнаты, ровные стены. Шаговая доступность до метро (10 минут) являлась неоспоримым достоинством квартиры.Я провела конкурентный анализ и вывела объект на рынок по рабочей стартовой цене. Результат превзошёл ожидания — квартира попала точно в запрос аудитории, для которой локация была принципиальна. В первый день показа мы провели 9 просмотров. Двое последних покупателей смотрели объект друг за другом, и оба изъявили желание купить. Возникла конкуренция, которая привела к аукциону. В итоге цена выросла на 850 000 рублей относительно стартовой. Михаил был крайне удивлён: он искренне не предполагал, что за эту квартиру кто-то готов бороться и платить больше заявленного.
Параллельно с продажей мы обсуждали, куда Михаил направит вырученные средства. Изначально конкретного плана не было, но постепенно сформировался чёткий запрос: купить квартиру в более спокойном, тихом месте. Так родилась идея провести цепочку из двух сделок — продажа объекта на Обводном и встречная покупка.
Я подготовила подборку жилых комплексов в интересных клиенту локациях. Михаил остановился на ЖК «Шуваловский» — зелёный квартал рядом с Шуваловским карьером. На просмотры выезжали дважды, отсматривали по 3–4 квартиры за выезд. Встречный вариант нашли — однокомнатную квартиру с готовым ремонтом и мебелью, полностью пригодную для заселения.
В этот момент и проявился главный риск. Когда покупатель на квартиру Михаила уже был найден, а встречная покупка практически определена, мы выяснили, что что соседи Михаила снизу продолжили судебное разбирательство о взыскании средств за тот самый залив. При этом, Михаил давно и настойчиво пытался добровольно возместить ущерб, но соседи принципиально пошли через суд.
Ситуация осложнялась дедлайном: покупатели квартиры на Обводном планировали уезжать за границу и поставили временные рамки. Мы немедленно подключили юристов. Михаил действовал собранно и решительно: за две недели вопрос в суде был урегулирован. Михаил заключил мировое соглашение с соседями, ущерб погасил. За это время Росреестр не внёс сведения об аресте, но мог. Мы практически каждый день мониторили наличие ареста в Росреестре. Сделку удалось спасти.
Определённые сложности возникли и с документами: у Михаила задержали выдачу паспорта после снятия с регистрации и это не позволило заключить мировое соглашение с соседями в назначенный день, но сторонам спора удалось договориться о новом дне встречи у судьи.
Результат
Полный цикл — от выхода в рекламу до финальной сделки по встречной покупке — занял 7 недель, это немногим меньше чем 2 месяца. Учитывая необходимость урегулирования судебного спора, заключения мирового соглашения, приёма у судьи и ожидание выдачи Определения суда, а также майских праздников, этот срок считаю довольно быстрым.Регистрация двух сделок в Росреестре произошла меньше чем через сутки после сделки, получение денег ровно через сутки после регистрации.
На выходе Михаил продал ненужную и нелюбимую квартиру в шумной локации, купил спокойную однушку с ремонтом и мебелью в ЖК «Шуваловский» у карьера. На руках осталась финансовая разница между продажей и покупкой.
