Дмитрий Ильиных

Клиенты:

Семья из Нижневартовска — Татьяна и Сергей, родители 18-летней Юлии, поступившей в ИТМО в Санкт-Петербурге.
Квартиру приобретали для проживания младшей дочери на время учёбы. Старшая дочь Светлана участвовала в просмотрах, фотографировала объекты и передавала родителям обратную связь, помогая им с выбором.
Ранее семья самостоятельно подбирала однокомнатные квартиры и не имела опыта работы с риэлторами. За профессиональной помощью обратились в наше агентство недвижимости.

Задача:

Подобрать и приобрести однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге до конца августа.

Основным критерием была удобная транспортная и пешая доступность метро, чтобы Юлия могла добираться до места учёбы. Также важно было учесть бюджет семьи, инфраструктуру района, планировку квартиры и юридическую безопасность объекта.

Дополнительную сложность создавали ограниченные сроки и риски, связанные с условиями продавцов. Некоторые варианты предполагали длительное ожидание выхода на сделку, в том числе из-за встречных покупок.

Решение:

Поиск начали 21 июля. Всего рассмотрели около 20 вариантов, из которых до реальных просмотров дошли пять.
В процессе отбора исключили несколько объектов:

• Квартиру на улице Седова — из-за затопленного подвала и плесени на стенах. Объект находился на первом этаже.

• Два варианта — из-за несоответствия параметрам поиска.

• Квартиру на Пискарёвском проспекте, которая понравилась покупателям, — из-за условий продавца. Он категорически отказывался заключать предварительный договор купли-продажи и был готов выйти на сделку только через месяц. Это создавало риск не уложиться в установленные сроки.

В итоге остановились на однокомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, Большая Пороховская улица, дом 48.
Характеристики объекта:

• Площадь — 30,9 м².

• Этаж — 5-й из 5.

• Дом — панельный, 1964 года постройки.

• Планировка — «распашонка», окна выходят на две стороны, во двор.

Квартира соответствовала запросу семьи по формату и бюджету. Дополнительными преимуществами стали планировка, развитая инфраструктура Красногвардейского района и удобство транспортного сообщения.
Рядом находятся Полюстровский парк, Свердловская набережная, магазины и поликлиники. До станции метро «Ладожская» — около 30 минут пешком или 15 минут на транспорте.
Отдельное внимание уделили техническим особенностям объекта. Квартира расположена на последнем этаже панельного дома, поэтому среди потенциальных рисков рассматривались протечки кровли и продуваемость. При проверке информации о доме подтвердилось, что в 2024 и 2026 годах проводился капитальный ремонт крыши и фасада. Это позволило снизить опасения, связанные с состоянием дома.
Также я провёл юридическую проверку объекта. Рисков по документам, препятствующих покупке, не выявил.
 

Переговоры и снижение цены:

Первоначальная стоимость квартиры составляла 5 990 000 рублей. В ходе переговоров удалось добиться снижения цены до 5 850 000 рублей.
Экономия для покупателя составила 140 000 рублей. По моей оценке, квартира вошла в число наиболее выгодных предложений среди сопоставимых вариантов: аналогичные объекты стоили от 6,2 млн рублей.
 

Сделка с ломбардной ипотекой: согласование со Сбербанком и безопасные расчёты:

Отдельной сложностью сделки стало обременение квартиры в пользу Сбербанка. Дочь продавца ранее получила займ на 1,2 млн рублей под залог объекта недвижимости. Такая схема кредитования относится к ломбардной ипотеке и требовала особого подхода к организации расчётов.
Чтобы провести сделку безопасно для покупателя, я предварительно согласовал со Сбербанком порядок её проведения, условия погашения задолженности и снятия обременения.
Сделку удалось организовать через офис банка на Коломяжском проспекте, 15 — по имеющейся у меня информации, единственном в городе, где проводятся сделки такого типа.
Для оформления необходимых полномочий подготовили доверенность от дочери на маму, которая выступала продавцом квартиры. Также составили заявление о трансферации денежных средств.
В договор купли-продажи включили специальное условие, обязывающее продавца направить часть средств от продажи квартиры на полное погашение задолженности по кредитному договору и прекращение залога объекта недвижимости.
Расчёты организовали с использованием аккредитива. Согласованная со Сбербанком схема предусматривала перечисление средств на погашение займа дочери продавца. После выполнения необходимых условий и снятия обременения оставшаяся сумма раскрывалась в пользу продавца.
Банк курировал процесс, что позволило организовать расчёты в согласованном порядке и обеспечить защиту интересов покупателя.
Благодаря предварительному согласованию со Сбербанком, подготовке необходимых документов и продуманной схеме расчётов удалось провести сделку в установленные сроки и приобрести квартиру без обременения.

Результат:

27 августа семья приобрела однокомнатную квартиру на Большой Пороховской улице за 5 850 000 рублей.
Итоги работы:

• Подходящий объект найден и приобретён до конца августа — в обозначенные сроки.

• Стоимость квартиры снижена на 140 000 рублей в ходе переговоров.

• Подобран один из наиболее выгодных вариантов среди сопоставимых предложений.

• Проведена юридическая проверка объекта.

• Согласована со Сбербанком схема расчётов по сделке с ломбардной ипотекой.

• Подготовлены доверенность, заявление о трансферации и необходимые условия договора купли-продажи.

• Переход права собственности зарегистрирован, обременение снято.

В результате семья получила квартиру для проживания дочери на время учёбы в Санкт-Петербурге, уложившись в обозначенные сроки и согласованный бюджет.