Кейс. Юридическое сопровождение сделки по покупке комнаты в коммунальной квартире (бывшем общежитии) в Санкт-Петербурге

Клиент:
Ксения, 34 года. Владелица студии красоты и предприниматель в сфере недвижимости (управляет объектами посуточной аренды).

Задача:
Продать квартиру-студию, которая ранее использовалась для посуточной аренды. Ксения полгода пыталась реализовать объект самостоятельно, но ей не хватало времени и ресурса.
Главная цель — получить необходимую сумму для покупки земельного участка и старта строительства загородного дома. Мечта о жизни на природе была у Ксении давно, но требовался стартовый капитал. Условие: успеть продать квартиру, купить землю и провести подготовительные работы на участке до первого снега.

Решение:
Мы оперативно подготовили объект к продаже: сделали качественные фотоматериалы и сняли информативное видео. Но на этапе юридического аудита выяснилось препятствие. При первичной покупке квартиры (за наличные расчет) часть правоустанавливающих документов была оформлена некорректно, а их полноценность на тот момент не проверили.

Из-за этого мы могли продать объект только за наличные. В текущих условиях рынка это означало долгий поиск покупателя и высокую вероятность того, что придется снижать цену. Нам же нужно было уложиться в короткие сроки без потери стоимости.

Мы начали процесс восстановления документов. Сложность заключалась в том, что в архивах сохранились лишь копии низкого качества: они были нечитаемы. Банки отказывались принимать такие документы для одобрения сделки. Мы не сдались и продолжили попытки. В итоге мы восстановили основной правоустанавливающий документ объемом 85 страниц. С этим пакетом банк успешно одобрил ипотеку покупателю и сам объект.

Результат:
Мы уложились в строгие дедлайны и закрыли сделку. Ксения получила необходимые средства, начала реализовывать новый этап своей жизни — строить загородный дом — до наступления зимы.

Клиент

В агентство обратился собственник студии в Санкт-Петербурге, в районе Комендантского проспекта. Квартира площадью 24 м² расположена на 20-м этаже, оборудована новой мебелью и всем необходимым для длительного проживания.

Ранее собственник уже сдавал квартиру знакомым самостоятельно. Однако на этот раз такой формат оказался неудобным: из-за занятости на работе он не мог постоянно отвечать на звонки, подробно консультировать потенциальных нанимателей и координировать показы. Кроме того, предыдущие попытки найти арендатора самостоятельно не привели к результату: обращения были, но подходящих клиентов не нашлось, а некоторые показы срывались и не доходили до сделки.

 Задача

Собственнику нужно было сдать студию на длительный срок ответственному нанимателю в течение месяца. При этом важно было сохранить арендную ставку на уровне не ниже 28 000 рублей в месяц.

Такая стоимость соответствовала состоянию квартиры: в ней была новая мебель, необходимая техника и всё необходимое для комфортной жизни. Для собственника также имела значение скорость сдачи — пока квартира простаивала, расходы по ней приходилось оплачивать самостоятельно.

Решение

Специалист подготовил квартиру к продвижению и помог собственнику с фотографиями, описанием и размещением объявления на актуальных рекламных площадках.

После публикации поступало много обращений. Однако основная задача заключалась не только в том, чтобы найти арендатора, но и в том, чтобы отобрать подходящего нанимателя на длительный срок. Поэтому специалист консультировал заинтересованных кандидатов, отвечал на вопросы, обсуждал условия аренды и отсекал обращения, которые не соответствовали требованиям собственника.

Дополнительно была проведена проверка документов, подтверждающих право собственности на квартиру. Это позволило подготовить сделку без лишних задержек и согласовать условия между сторонами.

Несмотря на то что рынок аренды в этот период требовал более гибкого подхода к условиям, собственник решил сохранить установленную стоимость. В результате удалось найти нанимателя, который соответствовал критериям клиента и был готов заключить договор на длительный срок.

Результат

Подходящий наниматель был найден за три недели — в пределах срока, установленного собственником. Студия с новой мебелью была сдана за 28 000 рублей в месяц на длительный срок с возможностью продления договора.

Цель клиента была выполнена: квартира не простаивала, собственник не тратил время на постоянные звонки и самостоятельную организацию процесса, а подбор нанимателя прошёл с учётом его требований. Сделка была проведена оперативно, с предварительной проверкой права собственности и согласованием всех основных условий.

После завершения работы клиент отметил, что остался доволен взаимодействием: договорённости соблюдались, вопросы решались оперативно, а процесс сдачи не потребовал его постоянного участия. Собственник также сообщил, что в дальнейшем готов обращаться за помощью снова.

Клиенты:

Мария и её мама Юлия. Мария — 22 года, учится на графического дизайнера, параллельно работает от института в театре. Юлия — предприниматель, занимается строительством и продажей загородных домов. Семья родом из Ленинградской области, города Луги.

Клиенты пришли по рекомендации — от других моих клиентов, с которыми мы работаем уже не один год.

Задача:

Подобрать для дочери первое собственное жильё в Санкт-Петербурге. Важна локация и пешая доступность до метро: Мария учится и работает, дорога до театра и института должна занимать разумное время. Бюджет — до 6,5 млн рублей, но хотелось найти максимально выгодный и безопасный вариант, который закроет все запросы, и при этом не потратить весь бюджет.

Какой изумруд нашли:

• Апартаменты-студия, площадью 19,5 кв. м.
• Чистовой ремонт, полная комплектация мебелью и техникой.
• Апарт-отель «Путилов Авенир», комплекс комфорт-класса 2022 г.п.
• На первом этаже — круглосуточный консьерж-сервис и охрана
• 200 метров до станции метро «Кировский завод» — дорога до учёбы и работы занимает 15–20 минут
• В пешей доступности вся необходимая инфраструктура, район развит

А самое главное — цена

Мы с клиентами побывали в разных апарт-комплексах города. В основном цена по Санкт-Петербургу стартует от 6 млн рублей, и далеко не все варианты идут с отделкой и оснащением. Здесь мы купили за 5,1 млн рублей. Я считаю этот вариант недооценённым — в будущем он даст прирост цены.

Сложность сделки и нестандартное решение:

Сделка проходила через Совкомбанк: продавец покупала эту недвижимость с использованием ипотеки, и на момент сделки кредит не был погашен.

Банк предложил два варианта:
1. С сопровождением банка за 30 000 рублей. Ипотека продавца гасится после регистрации перехода права собственности на имя покупателя — банк гарантирует безопасность покупателя.
2. Бесплатно, с погашением ипотеки продавца прямо на сделке. Дешевле, но с рисками для покупателя.
Мы пошли третьим путём — договорились о компромиссном варианте: подписали ДКП, отправили документы на регистрацию, сделали приостановку и только после этого оплатили ипотеку продавца. Так мы обошли риски и не потратили 30 000 рублей на сопровождение банка.

Результат:

Сделку провели в среду — уже в понедельник Мария стала собственницей. Росреестр быстро снял обременение. Мария получила первое собственное жильё в Санкт-Петербурге — готовое к проживанию, с мебелью и техникой, в 200 метрах от метро и по приятной цене. Плюс сэкономили 30 тыс. рублей на сопровождении банка и провели сделку без рисков.