Кейс. Продажа квартиры в залоге за 5 дней: как мы помогли клиенту избежать потери 1 млн рублей

Клиент и задача:
Клиент Виктор, 41 год, обратился к нам за комплексным юридическим сопровождением своей первой сделки по приобретению недвижимости. Объектом стала комната в многоквартирном доме, имеющем статус бывшего общежития. Виктор использовал комбинацию собственных средств и ипотечного кредита, в то время как продавец планировал направить вырученные деньги на покупку нового жилья с использованием социальной выплаты, что требовало строгого соблюдения сроков и гарантий.

Сложности и выявленные проблемы:
Продавец был зависим от сроков покупки нового жилья, а Виктор — от одобрения банком ипотеки на нестандартный объект. Срыв одной сделки автоматически обрушивал всю цепочку.
Необходимо было исключить скрытые обременения, проверить чистоту переходов прав на комнату и правовой статус самого продавца.
Требовалась синхронизация действий покупателя, продавца, банка (кредитора Виктора), а также нотариуса. 

Проделанная работа и решение:
Проведена проверка юридической истории объекта, анализ всех правоустанавливающих документов.
 Тщательно изучены документы продавца, подтверждена его дееспособность и правомочность на отчуждение имущества.
 Организован и проконтролирован процесс получения отказов от всех совладельцев комнат в коммунальной квартире от своего права преимущественной покупки. Это был ключевой этап, без которого сделка была бы невозможна.
Составлен юридически грамотный и защищающий интересы Виктора Договор купли-продажи.
Подготовлен и согласован с банком-кредитором полный пакет документов для одобрения ипотеки на комнату.
Продуман механизм расчетов с использованием аккредитива, который обеспечил безопасную передачу денег продавцу только после регистрации перехода права к Виктору, что также удовлетворило требования банка.
  Подготовлены пакеты документов для нотариального удостоверения сделки. 

Результат:
Благодаря тщательной подготовке и профессиональной координации все этапы сделки прошли без задержек. Право собственности Виктора на комнату было успешно зарегистрировано в Росреестре, средства безопасно перечислены продавцу, а он, в свою очередь, смог своевременно исполнить свои обязательства по встречной покупке. Клиент получил желаемую недвижимость, защищенную от юридических рисков, а продавец достиг своей финансовой цели.

Таким образом, были решены задачи юридической чистоты, финансовой безопасности и синхронизации взаимообусловленных сделок в рамках одной комплексной услуги.

Клиент: Молодая семья (супруги 30 и 36 лет).

Задача: В сжатые сроки (не более месяца) приобрести для мамы супруги двухкомнатную квартиру, выгодно вложив материнский капитал. Клиенты самостоятельно нашли отличный вариант — просторную квартиру по цене на 20% ниже рыночной. Однако ситуация осложнялась высоким конкурентным спросом (более 10 заинтересованных покупателей) и тем, что собственник находился за границей, в Португалии.

Особенности и вызовы: Внезапный отказ банка. Как зарплатные клиенты, супруги планировали получить ипотеку в «Банке Санкт-Петербург» на самых выгодных условиях. После полутора недель ожидания из-за ажиотажного спроса на кредиты последовал неожиданный отказ.
Жёсткие временные рамки. Собственник, у которого была запланирована встречная покупка, дал понять: либо быстрая продажа по текущей цене, либо сделка откладывается, а цена повышается до рыночной.
Сложности с материнским капиталом. Процедура перевода средств по госпрограмме занимает длительное время, что не устраивало продавца, ожидавшего деньги на свою новую покупку.

Решение: Мы действовали как слаженная команда «риэлтор-клиенты». Мгновенная реакция. После осмотра, который подтвердил идеальное соответствие квартиры ожиданиям, мы оперативно собрали полный пакет документов.
Параллельная стратегия. Получив отказ от первоначального банка, мы не стали терять ни дня: немедленно подали заявки в другие банки и одновременно инициировали апелляцию решения «Банка Санкт-Петербург».
Прорыв за 24 часа. Наша тактика сработала блестяще: уже на следующий день мы получили одобрения сразу от двух банков — «Альфа-Банка» и, благодаря успешной апелляции, от «Банка Санкт-Петербург». Клиенты выбрали последний, так как условия были оптимальными.
Поиск компромисса. В день подписания кредитных документов возникла критическая проблема с графиком поступления материнского капитала. Чтобы спасти сделку, мы провели сложные переговоры. В итоге собственник, оценив нашу решимость и честность, согласился добавить часть недостающей суммы из своих сбережений для бесперебойного проведения своей встречной покупки.
Результат: Сделка была успешно закрыта в запланированный срок — ровно за один месяц. Наши клиенты не просто приобрели отличную квартиру для мамы со значительной экономией, но и получили в подарок от благодарного продавца бутылку хорошего вина и коробку конфет как символ добрых отношений. Сейчас семья занимается ремонтом в квартире старого фонда, а мама с нетерпением и трепетом готовится к переезду в свой новый, уютный дом.
 

Клиент: Евгений — собственник, находится в другом городе и не всегда может выходить на связь.

Задача: сдать квартиру как можно быстрее — не в сезон и добропорядочным людям.

Проблема: Евгений сам пытался сдать квартиру удалённо. Ключи и показы были доверены знакомым. Однако реклама была составлена некорректно, а знакомые не всегда могли встретиться с нанимателями.

Задача усложнялась рядом факторов:
• наличием конкурентов (рядом располагались несколько похожих квартир);
• специфичностью локации (потрясающая локация, но подходящая лишь для определённого круга нанимателей — идеальна для тех, кто работает удалённо, имеет машину или получил работу в этой местности);
• временем года (период перед Новым годом);
• не самым хорошим состоянием квартиры после предыдущих жильцов (собственник был в шоке).

Решение:
Я взяла на себя ответственность привести квартиру в порядок:
• провела расхламление;
• сделала уборку;
• выполнила мелкий ремонт.
Обо всех действиях предоставляла фото  и видеоотчёт.

Далее составила качественную рекламу. Объявление просматривали, но звонков не было. Тогда я скорректировала фото и описание — и появились первые звонки.
Звонившие оказались «залётными»: они интересовались квартирой и даже приходили на просмотр, но я понимала, что жильё им не подходит.

Затем я провела оценку конкурентов и стала постепенно понижать цену. Вскоре поступил первый звонок — и сразу возник коннект. Я поняла: локация соответствует поискам нанимателей, а сами наниматели подходят нам.
Однако конкуренты по прежнему были, поэтому действовать нужно было оперативно:
• связаться с собственником;
• провести показ квартиры в удобное для нанимателей время;
• выяснить все нюансы.

В нюансах и крылся подвох: нанимателям нужна была квартира после 15 января. 
Вставал выбор — продолжать ждать или подписать договор с реальными нанимателями, сдвинув дату договора на две недели……

Результат: договор был заключён с 15 января, но часть денег получена перед Новым годом.

Да, не всегда получается выполнить задачу на все 100 %. Но важно уметь находить компромисс и подход к людям, искать решение с максимальной выгодой для всех. А ещё — делать больше, особенно для тех, кто тебе доверяет!