Кейс. Продажа квартиры по выгодной цене

Клиент:
Ольга, собственница двухкомнатной квартиры в посёлке Бугры Ленинградской области.

Задача:
Продать квартиру и вырученными средствами погасить часть ипотечного кредита, который Ольга с мужем оформляли на покупку жилья в Москве. Там они живут уже восемь лет, а квартиру в Буграх последнее время сдавали. Перед стартом продаж Ольга предупредила арендаторов, и те освободили объект. В свободной квартире, потенциальные покупатели легче примеряют пространство на себя, а значит, решение созревает быстрее.

Решение:
Я проанализировала конкурентные предложения в Буграх, оценила сильные и слабые стороны аналогичных лотов и вывела адекватную рыночную цену. У квартиры был нюанс — несогласованная перепланировка санузла. Я заранее проконсультировалась со специалистом по согласованию: он подтвердил, что узаконить изменения возможно, хотя процедура займёт несколько месяцев. Покупателей мы предупредили об этом сразу — они приняли решение брать квартиру «как есть» и при необходимости решать вопрос самостоятельно.

Через 19 дней после старта рекламной кампании нашлась семейная пара, которой этот объект подошёл идеально. Они как раз продавали свою квартиру в Петергофе и искали встречный вариант именно в Буграх, чтобы переехать поближе к дочери и внукам. Квартира им очень понравилась, и в день просмотра они забронировали её.

Так образовалась классическая цепочка из трёх сторон: продавец из Бугров, покупатель из Бугров (он же продавец из Петергофа) и конечный покупатель квартиры в Петергофе. Последний оформлял ипотеку в ВТБ, поэтому все расчёты по цепочке проводили в этом же банке.

Кредитные средства зачислили на номинальный счёт с двумя условиями раскрытия: деньги распределялись между продавцами согласно стоимости их объектов, но получить их можно было только после регистрации перехода прав собственности на обе квартиры. Чтобы сэкономить бюджет сторон, подачу документов на регистрацию мы организовали через МФЦ — это дешевле, чем через электронную регистрацию в банке.

Результат:
Переход права на квартиру в Буграх зарегистрировали уже на следующий день после подачи. А вот по объекту в Петергофе процесс затянулся. Все участники немного волновались: продавцы не могли получить деньги, пока Росреестр не завершит регистрацию по второму объекту. При этом квартиры уже были переданы новым владельцам — первая в день сделки, вторая через несколько дней.

На шестой день после подачи документов право на квартиру в Петергофе наконец зарегистрировали. Мы сразу направили подтверждение в банк, и уже через сутки номинальный счёт раскрылся — все продавцы получили причитающиеся им средства в полном объёме.

Ключевой итог: квартиру удалось продать ровно по той цене, которую мы заявляли изначально, — несмотря на просьбу покупателя о скидке. Активный спрос и грамотное позиционирование объекта позволили не уступать в торге и закрыть сделку на комфортных для продавца условиях.

Клиент

Михаил, 31 год. Бывший сотрудник аэропорта, переехавший в Санкт-Петербург из Москвы.

Задача и начальная ситуация

В 2026 году Михаил переехал в Санкт-Петербург и проживал вместе с мамой в двухкомнатной квартире площадью 50 м² неподалеку от аэропорта Пулково. Однако рабочие планы изменились: сбережения закончились, а регулярный доход временно отсутствовал, из-за чего потребовались срочные финансовые средства.
Михаил принял решение продать квартиру, переехать в другой регион, а остаток средств (около 3 млн рублей) сохранить в качестве финансовой подушки. Чтобы решить вопрос максимально быстро, клиент рассматривал вариант срочного выкупа за 8,0 млн рублей — со скидкой 20% от рыночной стоимости.

Решение

На консультации эксперт агентства недвижимости ЭВО сопоставил два сценария:

• Срочный выкуп: дисконт 20% от рынка (потеря 1,4 млн рублей), срок оформления — около 2 недель.
• Срочная прямая продажа по нижней границе рынка: дисконт не более 5–10%, срок реализации и оформления — около 4 недель.

Михаил выбрал второй вариант. 5 июля мы подписали договор и выставили квартиру на продажу за 9,5 млн рублей — это было самое выгодное предложение среди двухкомнатных квартир аналогичной площади в данной локации.
Стратегия ценообразования сработала идеально: за 5 дней мы провели 12 показов и получили 2 конкурирующих оффера (на 9,0 млн и 9,3 млн рублей). В ходе переговоров с покупателем, предложившим 9,3 млн, мы подняли цену до 9,4 млн рублей. Условия устроили обе стороны, и 11 июля был подписан договор бронирования.
Сложности и их преодоление в процессе сделки:

1. Условие покупателей и поиск альтернативы. Юристы покупателя поставили условие: сделка возможна только при одновременной (альтернативной) покупке другого жилья, так как минимальный срок владения объектом (менее 2 месяцев) вызывал у них опасения. Для проведения такой сделки и расчета по обоим объектам был выбран безопасный инструмент — аккредитив с трансферацией через сервис Домклик.
2. Дистанционный выбор объекта. Варианты в Ленинградской области семье не подошли, поэтому выбор пал на Краснодарский край. Агент ЭВО связался с продавцом квартиры в Ейске и организовал детальную видеоэкскурсию по объекту, дому и двору. Квартира за 5,5 млн рублей полностью устроила Михаила и его маму.
3. Техническая ошибка в ЕГРН. При юридической проверке документов по квартире в Ейске агент выявил несоответствие: в выписке ЕГРН значился 1-й этаж вместо фактического 3-го. На исправление ошибки в реестре потребовалось 5 дней.
4. Восстановление правоустанавливающих документов. Для сделки успешно собрали справки по формам 7, 9, 12 и 15. Однако 21 июля, при загрузке документов в систему, выяснилось, что у клиента отсутствует майский договор купли-продажи с электронной подписью (в личном кабинете «Домклик» и на почте файл отсутствовал из-за технического сбоя у прошлых продавцов). Оперативное очное и дистанционное обращение к специалистам «Домклик» результата не дало. Клиент экстренно оформил запросы через МФЦ и Госуслуги. Документы были получены во второй половине дня 24 июля, из-за чего сделку перенесли на один рабочий день — на 27 июля.

Результат

27 июля были успешно проведены обе сделки: продажа квартиры в Санкт-Петербурге и покупка жилья в Ейске на средства от продажи питерской квартиры с использованием трансферируемого аккредитива. 28 июля передали ключи покупателям в Питере, а вещи клиента отправили транспортной компанией на юг. Обе сделки прошли государственную регистрацию в Росреестре.
Итоги работы агентства ЭВО:

• Сроки: полный цикл альтернативной продажи (от обращения до покупки квартиры в Ейске и получения остатка денег) занял 24 календарных дня.
• Финансовая выгода: продажа за 9,4 млн рублей вместо 8,0 млн при выкупе дала клиенту +1,4 млн рублей чистой выгоды.
• Финансовая подушка: после покупки квартиры в Ейске за 5,5 млн рублей у клиента осталось 3,9 млн рублей наличными (даже больше запланированных 3 млн).
• Результат: сформирована солидная финансовая подушка, клиент с мамой успешно переехали в Ейск, а покупатели в Санкт-Петербурге уже заказывают новую мебель.

Ко мне обратился собственник, который не мог сдать квартиру в Санкт-Петербурге. Объект находился в современном жилом комплексе с высокой конкуренцией, а объявление на Авито было опубликовано почти месяц. За это время не поступило ни одной заявки на просмотр.

Квартира приобреталась как инвестиционный объект и должна была приносить стабильный доход от аренды. Ранее ее удавалось сдавать за 50 000 ₽, однако ситуация на рынке изменилась, и эта стоимость перестала соответствовать текущему спросу. Дополнительно интерес арендаторов снижали фотографии, которые не раскрывали преимущества квартиры.

Во время встречи я осмотрела объект, провела анализ конкурентных предложений и подготовила рекомендации по рыночной стоимости. После обсуждения с собственником мы приняли решение скорректировать цену с 50 000 ₽ до 43 000 ₽. Также я организовала новую фотосъемку, подготовила подробное объявление и разместила его на рекламных площадках.

Через неделю активного продвижения стало очевидно, что даже после первой корректировки стоимость остается выше рыночной. Мы повторно проанализировали спрос и приняли решение установить цену, соответствующую текущей ситуации на рынке аренды.

Результат не заставил себя ждать: после корректировки стоимости квартира была сдана в течение недели. За этот период состоялось пять показов, один из которых завершился заключением договора найма.