Кейс. Продали заложенную квартиру с просрочками быстро и выгодно

Клиент
Алексей — художник, который пишет масштабные картины длиной более 5 метров и высотой до 3 метров.

Он обратился ко мне с непростой задачей: требовалось продать две комнаты в коммунальной квартире в историческом доме на Обводном канале и приобрести взамен две комнаты в другом коммунальном доме. При этом одна из комнат должна была иметь площадь более 50 м².

Однако в ходе личной встречи выяснилось, что за первоначальным запросом стояла другая, более конкретная потребность. Алексей недавно закончил картину, над которой работал несколько лет, и понял, что его нынешней мастерской больше недостаточно. Следующая работа должна была быть ещё масштабнее, поэтому ему требовалось пространство, соответствующее размерам будущих полотен.

Задача
Найти решение, которое позволило бы Алексею увеличить площадь мастерской, соблюсти требования к будущему помещению и избежать необходимости брать многомиллионную ипотеку.

К новой мастерской предъявлялись строгие требования. Комната не должна была находиться на первом или последнем этаже. Важны были высота потолков, длина и ширина помещения, а также расположение окон. Мы также учитывали возможность объединения комнат в одно пространство.

Решение
От поиска готовой мастерской — к нестандартному решению

Мы подписали договор и приступили к работе.

На первом этапе изучили несколько сотен объявлений. Выяснилось, что комнаты площадью около 50 м² и более встречаются крайне редко. Подходящие по площади варианты либо не укладывались в бюджет, либо не соответствовали требованиям Алексея.

Поэтому мы расширили поиск: стали рассматривать варианты приобретения нескольких больших комнат с перспективой их объединения в одно пространство. Анализировали планировки, размеры помещений, расположение окон и другие параметры, важные для будущей мастерской.

В процессе работы я уточнил, пытался ли Алексей решить задачу самостоятельно. Оказалось, что ранее он уже рассматривал возможность выкупить соседнюю комнату и объединить её со своей мастерской. Но для этого соседке требовалось найти другое жильё. Самостоятельно подобрать подходящий вариант им не удалось.

Мы решили вернуться к этой возможности и предложили Алексею организовать процесс профессионально. Он согласился попробовать ещё раз.

Решение, которое объединило интересы двух собственников

Мы пригласили соседку Алексея на встречу, обсудили её пожелания и объяснили, как можно организовать поиск альтернативного жилья, которое не уступало бы её нынешнему помещению по важным для неё характеристикам.

Начался отдельный этап поиска. Мы рассматривали различные варианты, организовывали просмотры и собирали обратную связь, чтобы понять, какое жильё действительно подойдёт соседке.

За одну неделю провели семь просмотров. В итоге остановились на комнате площадью 16,7 м² по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 129.

Объект соответствовал запросу по основным характеристикам. Из окон открывался вид на реку Фонтанку и Старо-Калинкин мост. В доме был лифт, стены в комнате были выровнены, установлены стеклопакеты. Стоимость составила 2 775 000 рублей.

Мы сочли этот вариант подходящей заменой прежнему жилью соседки и смогли перейти к организации взаимосвязанных сделок.

Проверка объектов и организация цепочки

После выбора нового жилья для соседки предстояло проверить оба объекта и их владельцев, подготовить документы и согласовать порядок проведения сделок.

Особенность ситуации заключалась в том, что у соседки не было собственных средств для самостоятельной покупки другой комнаты. Поэтому операции необходимо было организовать как единую цепочку: приобретение нового жилья для неё и выкуп её комнаты Алексеем должны были состояться в один день.

Мы провели юридическую проверку объектов и собственников, подготовили необходимые документы, организовали расчёты с использованием аккредитива и предусмотрели визиты к нотариусу. Поскольку речь шла о долевой собственности, потребовалась также подготовка нотариальных отказов.

Все этапы были согласованы заранее, что позволило провести две взаимосвязанные сделки без затягивания процесса.

Результат
19 сентября 2026 года обе сделки состоялись.

Алексей выкупил комнату соседки, а для неё было приобретено новое жильё на Садовой улице. Таким образом, удалось реализовать идею расширения мастерской за счёт объединения комнат — без необходимости искать редкий готовый объект площадью более 50 м².

Что удалось сделать:

1. Найти решение для нестандартной задачи художника с учётом размеров его будущих картин.
2. Подобрать соседке альтернативное жильё, соответствующее её требованиям.
3. Организовать две взаимосвязанные сделки, несмотря на отсутствие у соседки собственных средств для самостоятельной покупки.
4. Проверить объекты и собственников, подготовить документы и согласовать порядок расчётов.
5. Провести обе сделки в один день — 19 сентября 2026 года.
6. Решить задачу Алексея без необходимости привлекать многомиллионную ипотеку на покупку отдельной большой мастерской.

Этот кейс показывает, что в недвижимости не всегда нужно искать готовый объект, полностью соответствующий запросу. Иногда эффективнее разобраться в реальной потребности клиента, найти дополнительные возможности и выстроить решение, учитывающее интересы всех участников сделки.

Клиент:
Ко мне обратилась семья Зыковых — Данила и Наталья из Выборга. Они воспитывают годовалого сына. Увидели в моём мессенджере ВК рекламу о том, что с 1 октября условия семейной ипотеки меняются, и решили успеть воспользоваться текущей ставкой 6%. Написали мне, и мы сразу начали работу.

Задача:
Помочь семье приобрести квартиру с использованием семейной ипотеки до изменения условий. Сроки были крайне сжатыми: до 1 октября оставалось несколько дней. Нужно было оперативно подобрать объект, получить одобрение банка и провести сделку.

Сложности:
Первая сложность — время. 26 сентября я подала анкеты на ипотеку в разные банки, 28 сентября пришло одобрение, а 30 сентября уже нужно было выходить на сделку.

Вторая сложность — связь с титульным заёмщиком. Данила работал за городом, и связи с ним практически не было. При этом именно он был титульным заёмщиком, так как Наталья находится в декрете. Все вопросы приходилось решать с ней, а с Данилой согласовывать урывками.

Третья сложность — квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала. Это потребовало собрать больше документов, и мы постоянно были на связи, чтобы ничего не упустить.

Четвёртая сложность — последний день по текущей ставке. 30 сентября мест в офисе Сбербанка не было ни в Выборге, ни в Санкт-Петербурге. Отделения были переполнены родителями с детьми, которые тоже хотели успеть оформить ипотеку по 6%.

Мои действия:
26 сентября я подала анкеты на ипотеку в несколько банков. 28 сентября пришло одобрение. Мы рассмотрели разные варианты квартир в Санкт-Петербурге и Выборге и остановились на студии в Выборге. Квартира расположена на 7-м этаже, состоит из одной комнаты, общая площадь — 34,6 кв. м, жилая — 18,58 кв. м. Сбербанк одобрил этот объект с учётом материнского капитала.

Я постоянно была на связи с клиентами, помогала собирать документы, консультировала по каждому этапу. Очень переживала и искренне хотела помочь молодой семье приобрести собственное жильё.

Когда выяснилось, что мест в офисе Сбербанка нет ни в Выборге, ни в Санкт-Петербурге, я оперативно нашла вариант в Кудрово. Клиенты, не теряя времени, сели на электричку с малышом. Для годовалого ребёнка поездка в Санкт-Петербург стала первой трудностью, но он терпеливо выдержал всё.

В день сделки в Сбербанке был огромный наплыв людей. Пришлось поменять отделение. Я быстро вызвала такси, и в другом офисе банка нас приняли. До закрытия банка оставалось 3 минуты. Мы не растерялись и успели подписать все документы, оформив квартиру в ипотеку.

Результат:
Сделка состоялась в срок. Семья Зыковых приобрела квартиру по ставке 6% с использованием семейной ипотеки и материнского капитала. Они были очень счастливы и написали мне хороший отзыв. Мне было очень приятно, что я смогла помочь им в короткие сроки, несмотря на все трудности, оформить их гнёздышко.

Клиент:
Александр, 25 лет. В 2023 году приобрёл однокомнатную квартиру в ЖК «Байрон» (Санкт-Петербург, ул. Кустодиева, д. 7, корп. 1) — 20-й этаж, отделка white box. Ключи получил в 2024 году. Инициатива покупки исходила от родителей: сам клиент выраженного желания приобретать недвижимость не испытывал, поэтому два года квартира просто простаивала.

Задача:
В середине августа Александр обратился с запросом: продать квартиру. Ситуация осложнялась тем, что объект был куплен в ипотеку ВТБ, а с апреля клиент перестал вносить платежи. Банк вёл длительные переговоры, но жизненные обстоятельства не позволяли заёмщику погасить долг.

Позиция клиента была чёткой: сохранять квартиру он не хочет — важно вернуть первоначальный взнос и закрыть обязательства перед банком.

Решение:
1. Оценка и стратегия. Определили стартовую цену, ориентируясь на комфортный для клиента уровень, и договорились: если спроса не будет — корректируем в сторону рынка.
2. Работа с банком. Совместно с клиентом подготовили и направили заявление на самостоятельную реализацию объекта. По закону у заёмщика есть 4 месяца на продажу, но заявление должно поступить в банк до обращения залогодержателя взыскания на заложенное имущество. К этому моменту отдел взыскания уже направил в суд иск об обращении взыскания на предмет залога, взыскании задолженности и расторжении кредитного договора.
3. Переговоры с отделом взыскания. Сопровождали клиента во взаимодействии с банком: помогали формулировать вопросы, выстраивать аргументацию и понимать, какие шаги предпринимать. В результате удалось выяснить, что в запасе есть 1–2 месяца до вынесения решения суда, а с учётом сроков рассмотрения дел время — ограниченное, но реальное.
4. Корректировка цены и показы. Привели стоимость к рыночной, начались просмотры. С покупателями общались максимально честно: объясняли ситуацию, но подчёркивали — алгоритм действий понятен, хаоса не будет. Сделка обязательно проходит через ВТБ, покупатель — либо с прямыми деньгами, либо с ипотекой ВТБ.
5. Сделка. Состоялось два показа; вторые покупатели согласились на покупку и одобрили ипотеку в ВТБ. Подготовка шла в рамках одного банка, но без снисхождений: предоставили все запрошенные документы. Небольшие задержки возникали из-за участия отдела взыскания — требовалось ожидание ответов и разрешений.
6. Регистрация и расчёты. Банк подал в Росреестр два пакета документов: на снятие обременения с продавца и на регистрацию права покупателей с новым залогом в пользу банка. Обременение сняли на следующий день после сделки; через два выходных дня зарегистрировали право покупателей и новый залог. В тот же день банк раскрыл аккредитив, списал сумму долга, остаток поступил на счёт клиента.
7. Отмена комиссии и пеней. Удалось договориться об отмене банковской комиссии за проведение сделки и об отмене пеней за просроченные платежи. Также клиенту дали возможность погасить задолженность перед управляющей компанией после получения средств — о чём была договорённость с покупателями.

Результат:
- Первоначальный взнос: 1 768 000 ₽.
- Остаток на счёте клиента после вычета комиссии: 1 665 000 ₽.
- Сумма немного ниже первоначального взноса, но клиент остался доволен: при продаже с торгов он мог не получить ничего или остаться должным банку.
- Сделка прошла 1 октября, обременение снято 2 октября, регистрация права и зачисление денег — 5 октября.
- Общий срок от обращения до получения средств: около 1,5 месяца.
- Квартира передана покупателям в день сделки.

Главный итог:
Банк не выставил квартиру на аукцион. При продаже на торгах банк преследует единственную цель — вернуть свои деньги; останутся ли средства продавцу, его не интересует. Клиент сохранил свободные средства и реализовал свою цель — переезд в другую страну по работе.