Кейс. Как я сдал квартиру в аренду без участия собственников в просмотрах

Клиент: Михаил и Анастасия. Молодая семья, которая решила не идти сложным путём в одиночку. Они пришли в наше агентство недвижимости, понимая, что продажа квартиры с обременением — это не та задача, где можно экспериментировать. С первого разговора было видно их желание найти надёжного проводника.

Задача: Им требовались деньги для важных целей, а единственным активом была квартира, которая всё ещё числилась в залоге у банка ВТБ. Мысль о самостоятельной продаже вызывала у них тревогу: слишком много неизвестных — от переговоров с банком до организации безопасных расчётов. Они чётко сформулировали главное пожелание: «Хотим решить вопрос профессионально, без лишних рисков». Их цель была не просто продать, а сделать это безопасно, правильно и в разумные сроки.

Решение: План, который вернул им спокойствие.

Всё начинается с правильной презентации. Первым делом я взял на себя всю коммуникацию с потенциальными покупателями: создал продающее объявление, провёл все показы и отсеял несерьёзные предложения. Это сразу сняло с Михаила и Анастасии груз бесконечных звонков и переговоров.

Самый сложный этап — работа с банком-кредитором. Я полностью взял на себя взаимодействие с ВТБ: от подачи заявления на снятие обременения до согласования всех документов. Моей задачей была защита нервов и времени Анастасии и Михаила. Я стал буфером между клиентами и бюрократической машиной, оберегая их и направляя на каждом новом шагу.

Гарантия безопасности — главное правило нашего агентства. Ключевым моментом стала организация расчётов. Мы провели их по максимально защищённой схеме — через сам банк ВТБ. Это дало абсолютные гарантии и покупателю, и нашим клиентам. Финальную точку поставил нотариус, заверив чистоту и законность сделки.

Результат: Через месяц после нашего старта всё было завершено. Обременение ВТБ снято, деньги — получены. Ипотечный долг погашен, а финансовые цели семьи — достигнуты.

Но самый важный итог я увидел не в документах, а в их реакции. После завершения сделки Михаил и Анастасия искренне поблагодарили за работу. Для меня как для агента недвижимости это лучшая награда — знать, что я не просто выполнил задачу, а вернул клиентам уверенность и спокойствие, сняв с их плеч груз сложной, отнимающей силы процедуры. Их доверие и выполненная задача — главные результаты этой истории.

Клиент и задача:
Клиент Виктор, 41 год, обратился к нам за комплексным юридическим сопровождением своей первой сделки по приобретению недвижимости. Объектом стала комната в многоквартирном доме, имеющем статус бывшего общежития. Виктор использовал комбинацию собственных средств и ипотечного кредита, в то время как продавец планировал направить вырученные деньги на покупку нового жилья с использованием социальной выплаты, что требовало строгого соблюдения сроков и гарантий.

Сложности и выявленные проблемы:
Продавец был зависим от сроков покупки нового жилья, а Виктор — от одобрения банком ипотеки на нестандартный объект. Срыв одной сделки автоматически обрушивал всю цепочку.
Необходимо было исключить скрытые обременения, проверить чистоту переходов прав на комнату и правовой статус самого продавца.
Требовалась синхронизация действий покупателя, продавца, банка (кредитора Виктора), а также нотариуса. 

Проделанная работа и решение:
Проведена проверка юридической истории объекта, анализ всех правоустанавливающих документов.
 Тщательно изучены документы продавца, подтверждена его дееспособность и правомочность на отчуждение имущества.
 Организован и проконтролирован процесс получения отказов от всех совладельцев комнат в коммунальной квартире от своего права преимущественной покупки. Это был ключевой этап, без которого сделка была бы невозможна.
Составлен юридически грамотный и защищающий интересы Виктора Договор купли-продажи.
Подготовлен и согласован с банком-кредитором полный пакет документов для одобрения ипотеки на комнату.
Продуман механизм расчетов с использованием аккредитива, который обеспечил безопасную передачу денег продавцу только после регистрации перехода права к Виктору, что также удовлетворило требования банка.
  Подготовлены пакеты документов для нотариального удостоверения сделки. 

Результат:
Благодаря тщательной подготовке и профессиональной координации все этапы сделки прошли без задержек. Право собственности Виктора на комнату было успешно зарегистрировано в Росреестре, средства безопасно перечислены продавцу, а он, в свою очередь, смог своевременно исполнить свои обязательства по встречной покупке. Клиент получил желаемую недвижимость, защищенную от юридических рисков, а продавец достиг своей финансовой цели.

Таким образом, были решены задачи юридической чистоты, финансовой безопасности и синхронизации взаимообусловленных сделок в рамках одной комплексной услуги.

Клиент: Молодая семья (супруги 30 и 36 лет).

Задача: В сжатые сроки (не более месяца) приобрести для мамы супруги двухкомнатную квартиру, выгодно вложив материнский капитал. Клиенты самостоятельно нашли отличный вариант — просторную квартиру по цене на 20% ниже рыночной. Однако ситуация осложнялась высоким конкурентным спросом (более 10 заинтересованных покупателей) и тем, что собственник находился за границей, в Португалии.

Особенности и вызовы: Внезапный отказ банка. Как зарплатные клиенты, супруги планировали получить ипотеку в «Банке Санкт-Петербург» на самых выгодных условиях. После полутора недель ожидания из-за ажиотажного спроса на кредиты последовал неожиданный отказ.
Жёсткие временные рамки. Собственник, у которого была запланирована встречная покупка, дал понять: либо быстрая продажа по текущей цене, либо сделка откладывается, а цена повышается до рыночной.
Сложности с материнским капиталом. Процедура перевода средств по госпрограмме занимает длительное время, что не устраивало продавца, ожидавшего деньги на свою новую покупку.

Решение: Мы действовали как слаженная команда «риэлтор-клиенты». Мгновенная реакция. После осмотра, который подтвердил идеальное соответствие квартиры ожиданиям, мы оперативно собрали полный пакет документов.
Параллельная стратегия. Получив отказ от первоначального банка, мы не стали терять ни дня: немедленно подали заявки в другие банки и одновременно инициировали апелляцию решения «Банка Санкт-Петербург».
Прорыв за 24 часа. Наша тактика сработала блестяще: уже на следующий день мы получили одобрения сразу от двух банков — «Альфа-Банка» и, благодаря успешной апелляции, от «Банка Санкт-Петербург». Клиенты выбрали последний, так как условия были оптимальными.
Поиск компромисса. В день подписания кредитных документов возникла критическая проблема с графиком поступления материнского капитала. Чтобы спасти сделку, мы провели сложные переговоры. В итоге собственник, оценив нашу решимость и честность, согласился добавить часть недостающей суммы из своих сбережений для бесперебойного проведения своей встречной покупки.
Результат: Сделка была успешно закрыта в запланированный срок — ровно за один месяц. Наши клиенты не просто приобрели отличную квартиру для мамы со значительной экономией, но и получили в подарок от благодарного продавца бутылку хорошего вина и коробку конфет как символ добрых отношений. Сейчас семья занимается ремонтом в квартире старого фонда, а мама с нетерпением и трепетом готовится к переезду в свой новый, уютный дом.