Алексей Иванов

Клиент:

Ольга, 49 лет, трудный жизненный период.

Задача клиента:

Продать двухкомнатную квартиру, полученную в наследство. Ввиду финансовых трудностей клиентка не могла больше содержать две квартиры. Средства от продажи были необходимы для закрытия долгов. При этом требовалось успеть реализовать объект до того, как обязательства выйдут из-под контроля и приставы наложат арест на квартиру. Кроме того, квартира требовала капитального ремонта и полного освобождения от большого количества вещей - решить этот вопрос своими силами клиентка не могла.

Решение:

1. Определение стратегии. Учитывая критическую ситуацию клиентки (долги, риск ареста, невозможность вкладываться в ремонт и вывоз вещей), я сделал акцент на сильных характеристиках объекта и нацелился на узкий профиль покупателя - инвестора или флиппера. Для таких покупателей отсутствие ремонта и захламлённость не являются препятствием, а напротив, входят в стандартную модель сделки.
2. Организация показа квартиры. Чтобы минимизировать время экспозиции и создать конкурентную среду, я заранее назначил единый день показов. В итоге было найдено 10 покупателей, которых я записал с интервалом в 30 минут. Такая тактика позволила не покупателю выбирать объект, а нам выбрать покупателя. Мы остановились на компании, занимающейся флиппингом, - именно на том профильном покупателе, которого я изначально искал. Идеальный вариант: покупателя не пугает состояние квартиры, он располагает живыми деньгами и готов к оперативной сделке без ипотек и субсидий.
3. Подготовка к сделке и сбор документов. После выбора покупателя мы заключили договор бронирования и приступили к подготовке. Юрист покупателя запросил большой пакет документов, включая справки из ПНД и НД, - это было абсолютно нормально, учитывая непростую ситуацию клиентки. Мы оперативно собрали все необходимые справки, причём мне пришлось не только координировать процесс, но и лично сопровождать клиентку по всем инстанциям. Именно это позволило уложиться в сжатые сроки и не сорвать сделку.
4. Проведение сделки. Сделку мы организовали через «Домклик» с использованием электронной регистрации и сервиса безопасных расчётов. Особенностью стало то, что сделка была межрегиональной: компания-покупатель привлекла инвестора из Кирова, тогда как мы с клиенткой находились в Санкт-Петербурге. Несмотря на географическую удалённость, процесс прошёл гладко - без технических сбоев и юридических накладок. После подписания ДКП оставалось только дождаться регистрации перехода права и поступления денег на счёт клиентки. Через неделю после подписания мы передали ключи покупателям, полностью закрыв все обязательства.

Результат:

Я успешно продал квартиру, избежав главного страха - наложения ареста. Вырученных средств хватило, чтобы полностью закрыть долги по коммунальным платежам и погасить все обязательства перед кредитными организациями. Несмотря на сложную жизненную ситуацию, отсутствие бюджета на ремонт и вывоз вещей, а также межрегиональный формат сделки, задача была выполнена за 3 недели (с учётом сбора большого пакета справок) с минимальным торгом — 100 000 рублей. Клиентка вышла из кризиса с чистой кредитной историей и без долгового бремени.

Клиент: Андрей, Наталья и их дочь Екатерина. Андрей и Наталья - родители среднего возраста, проживают в Барнауле (Алтайский край). Екатерина - их взрослая дочь, живет и работает в Германии.

Задача клиента: Купить квартиру в Санкт-Петербурге для переезда родителей из Барнаула. Ключевые мотивы покупки:

· Сократить разницу во времени: когда Екатерина освобождается с работы в Германии, у родителей в Барнауле уже время близко к ночи, что затрудняет общение.
· Сократить расстояние: из Германии до Санкт-Петербурга добираться значительно быстрее и с меньшим количеством пересадок, чем до Барнаула.
· Более комфортный климат: родители уже не молодые, и климат Санкт-Петербурга для них предпочтительнее, чем в Барнауле.

Решение:

1. Формирование подборки квартир и организация просмотров.
За время работы мы отобрали порядка 60–70 квартир, примерно половину из них мы осмотрели вживую. Я организовал 4–5 выездов, установив рекорд - мы посмотрели 9 квартир за один день. Такой подход позволил максимально продуктивно использовать время клиентов и оперативно отсекать неподходящие варианты.
2. Отказ от потенциально рискованных объектов.
Несколько квартир, которые изначально понравились клиентам, были отклонены после юридической проверки:
· Первый вариант: у продавца отсутствовало согласие бывшей супруги (квартира приобретена в браке), а также не было возможности предоставить справки из ПНД и НД (продавец зарегистрирован в Краснодарском крае, получить справки можно только по месту регистрации).
· Второй вариант: у продавца была встречная покупка, к которой он относился несерьезно, что создавало высокую вероятность срыва сделки и потери времени.
3. Удача и выбор идеального объекта.
В момент, когда я отказался от последнего рискованного варианта, мне позвонил агент продавца квартиры, которую мы ранее хотели посмотреть, но не могли из-за командировки продавца. Продавец вернулся, я оперативно организовал просмотр, и квартира максимально подошла под запрос клиентов.
Итоговый объект:
· Адрес: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Парковая улица, дом 14, корпус 5, строение 1.
· 1-комнатная квартира, 5-й (последний) этаж. Лифта в доме нет, но лестничные пролеты длинные и комфортные.
· Площадь: 32,8 кв.м. (комната 15,4 кв.м., кухня 9,1 кв.м., просторная лоджия 4,2 кв.м.).
· Состояние: хорошее, требуется только переклеить обои в некоторых местах (испорчены котом продавца). В санузле сделан ремонт с качественной сантехникой и итальянской плиткой. Остались встроенные шкафы, сделанные на заказ.
· Дом монолитный, 2019 года постройки. Преимущества такого года сдачи: не старый и не слишком новый, нет постоянной стройки по соседству, высокая ликвидность по сравнению с домами советских годов.
· Ключевое преимущество локации: пешая доступность (15 минут) до Александрийского парка и железнодорожной станции «Новый Петергоф», откуда можно быстро добраться до центра Санкт-Петербурга. Подъезд приятный: видно, что управляющая компания и жильцы следят за чистотой, нет посторонних запахов.
4. Юридическая проверка и сопровождение сделки.
Нам повезло с продавцом и его представителями: агент и юрист оказались лояльными и высокопрофессиональными специалистами. Все запрошенные справки были предоставлены в короткие сроки. Я предусмотрел все возможные риски, чтобы клиенты были на 100% уверены: на их новую квартиру никто не сможет претендовать.
5. Проведение сделки.
Сделка прошла через «Домклик». Поскольку клиентам нужно было вернуться в Барнаул, я организовал полностью дистанционный формат: покупатели подписывали документы у себя в Барнауле, а я с продавцом и его представителями - в Санкт-Петербурге. Межрегиональная сделка не создала никаких сложностей - всё прошло гладко, без нюансов, максимально комфортно для всех участников.

Результат:
Квартира в Петергофе куплена. Родители переезжают в Санкт-Петербург - решены вопросы с разницей во времени, расстоянием и климатом. Я отсек рискованные сделки, провел юридическую проверку и организовал полностью дистанционную сделку через «Домклик» (покупатели в Барнауле, продавец в Санкт-Петербурге). Всё прошло гладко, комфортно, клиенты на 100% уверены в чистоте объекта.