Статьи
Кейс. Пятый этаж без лифта и ипотека в банке: как мы продали «однушку» в Московском районе выше рынка!
Семейная пара из Санкт-Петербурга. Продаем стандартную «однушку» в хрущевке, в Московском районе. Симпатичный, ухоженный ремонт, сделанный «под себя», но не самый современный. Главная жизненная веха на тот момент — они наконец-то достроили свой дом в Ленинградской области. Квартиру продавали с одной чёткой целью: все вырученные средства должны были уйти на финишную отделку коттеджа, закупку инженерной сантехники и мебели.
Задача:
Продать объект максимально дорого, но в сжатые сроки — затягивать процесс не могли, тк нужно вкладываться в дом и переезжать. При этом квартира имела два объективных минуса, которые могли отпугнуть покупателей:
1. Пятый этаж в здании без лифта (подъём пешком — серьёзный барьер для семей с маленькими детьми и пожилых людей).
2. Квартира находилась в залоге у Газпромбанка, остаток тела ипотеки составлял 1,5 миллиона рублей.
Стандартная реакция многих агентств в таких случаях — демпинговать цену за этаж и уговаривать клиента идти на уступки, чтобы быстрее закрыть обременение. Мы выбрали другую тактику.
Решение:
Шаг 1. Честная аналитика и переупаковка оферты.
Первое, что было сделано: четкий анализ рынка в заданной локации. Аналогичные хрущёвки с ремонтом действительно стоили дешевле из-за этажности. Но есть важная деталь: квартира располагалась в глубине квартала, окна выходили во двор с деревьями. В час пик здесь было тихо, а в пятнадцати минутах ходьбы — станция метро. К тому же- в перспективе открытие еще одной станции метро - прямо у дома.
В объявлении сместили акцент с «квадратных метров» на «комфорт и приватность в центре района».
Шаг 2. Снятие ценовых стереотипов с покупателей
На просмотрах мы не прятали минусы. Мы говорили прямо: «Да, пятый этаж без лифта — это профилактика скуки и здоровая нагрузка». Мы продавали не этаж, а готовность «заезжать и жить» в готовую квартиру. Это сработало — целевой аудиторией стали молодые люди и пары без детей, для которых пеший подъём был не критичен, а приятный ремонт в приоритете.
Шаг 3. Юридическая «машина» по снятию обременения
Это был ключевой этап. Когда нашёлся покупатель (это случилось ровно через месяц после старта показа), мы параллельно запустили процедуру с Газпромбанком. Обычно залог пугает покупателей, поэтому мы взяли на себя всю бюрократию: заранее запросили в банке согласие на продажу, а также график платежей и точную сумму остатка (1,5 млн руб.), проверили сроки формирования постановления о снятии обременения.
Мы предложили покупателю безопасную схему расчёта через аккредитив с поэтапным раскрытием и передачей квартиры после погашения записи об обременении в выписке ЕГРН. Благодаря тому, что у нас был полный пакет справок от банка заранее, Росреестр не приостановил сделку, и снятие обременения заняло положенные 2 недели, а не затянулось на месяц из-за запросов.
Результат
Общий цикл сделки составил ровно 6 недель (4 недели на поиск покупателя + 2 недели на юридические процедуры).
Цена продажи превзошла ожидания владельцев: мы вышли на финальную сумму, которая была на 7% выше средней стоимости лотов на соседних улицах с аналогичным метражом. Несмотря на «пятый этаж», ажиотаж вокруг объекта и грамотные торги позволили не только избежать дисконта, но и продать квартиру дороже, чем продаются многие однушки в схожих домах.
Для клиентов это стало точкой входа в новую жизнь: они получили на руки чистые деньги, закрыли «хвост» ипотеки на стройку и спокойно начали отделочные работы в доме, не отвлекаясь на дозвоны в банк и переживания о срыве сделки. Они признались, что пришли к нам именно из-за прозрачности в работе с залоговой недвижимостью — многие коллеги на рынке просто отказывались брать такой объект, предлагая владельцам сначала погасить кредит за свой счёт, и только потом выходить в рынок.
Мораль для покупателей нашего сайта: залог в банке и плохой этаж — не приговор. Важно правильно подсветить сильные стороны объекта, выстроить юридическую логистику и не бояться сложностей. Мы не
