Кейс. Квартира в залоге, долги и запрет регистрации: как мы продали и купили новое жильё за месяц

Клиент:
Елена — мать школьника, проживающая в районе улицы Крыленко. Вместе с ней — сын и два питомца: взрослая кошка и маленькая собака.

Задача:
Снять квартиру рядом со школой сына — на улице Крыленко или в прилегающих кварталах. Бюджет — 30 000–35 000 рублей в месяц. Сроки — минимальные: семья должна была освободить текущую квартиру, собственник которой выставил её на продажу.

Дополнительное осложнение — двое домашних животных. Многие арендодаторы не готовы селить семьи с питомцами, а в августе, на пике сезонного спроса, выбор и без того ограничен. Первоначально рассматривали только однокомнатные квартиры: в заданном бюджете и при августовском ажиотаже рассчитывать на большее казалось нереалистичным.

Решение:
Я обзвонила около десяти подходящих объявлений и отобрала два варианта, где собственники согласились на заселение с животными. Елена выбрала один из них, и в тот же вечер мы поехали на просмотр. Однокомнатная квартира за 32 000 рублей в нужном районе Елене понравилась, мы договорились о сделке на следующий день. Но утром собственник передумал сдавать, и сделка сорвалась.

Сроки поджимали, а Елене нужно было работать. Я оперативно провела новый подбор и нашла три варианта, но по более высокой стоимости — до 40 000 рублей. Чтобы сэкономить время клиентки, я самостоятельно съездила на показ одной из выбранных квартир и записала подробный видеообзор с комментариями.

Это оказалась двухкомнатная квартира за 37 000 рублей. Вторая комната — важный плюс: у сына-подростка появилось бы личное пространство. Елене квартира понравилась, но смущала цена. Я провела переговоры с собственником и согласовала аренду в 35 000 рублей — ровно по верхней границе бюджета. Договор заключили на следующий день. Дополнительно собственник предоставил неделю на переезд без оплаты аренды — большая редкость на рынке.

Результат:
За три дня задача была решена. Семья с двумя животными заселилась в двухкомнатную квартиру в нужном районе за 35 000 рублей в месяц. Изначально рассчитывали максимум на однокомнатную — в итоге жилищные условия улучшились, а бюджет не превысил план. Бонус — неделя на переезд без арендной платы.

Клиент:

Семья из Белгорода: родители Владимир и Татьяна, и их дочь Марина. Марина — преподаватель английского языка, уже несколько лет арендует жилье в Санкт-Петербурге, но пришла пора купить свое первое самостоятельное жилье. Родители поддержали дочь финансово, продав недвижимость в Белгороде, чтобы помочь ей в этом важном шаге.

Задача клиента:

купить квартиру в Санкт-Петербурге в предпочитаемой локации, полностью готовую к проживанию: с аккуратным ремонтом, мебелью и бытовой техникой- с минимальными вложениями и переездом без задержек

Процесс работы:

1. Первичная встреча. Мы встретились с Мариной в апреле. Я изучил ее запрос и подготовил подборку вариантов в рамках имеющегося бюджета. Однако, все предложения в этом ценовом сегменте требовали ремонта и посредственные характеристики. Марина, посоветовавшись с родителями, приняла решение отложить покупку до продажи квартиры в Белгороде, чтобы выйти на рынок с бóльшим бюджетом. Мы взяли паузу.
2. Возвращение к поиску. Через несколько месяцев родители успешно продали свою квартиру, и мы возобновили поиск с обновленным бюджетом. Теперь мы могли рассмотреть совершенно другие варианты.
3. Выбор и просмотры. Родители Марины планировали приехать в Петербург на неделю в начале августа. Чтобы не терять время, мы заблаговременно заключили договор на услуги дистанционно - это позволило мне заранее приступить к подбору вариантов и сформировать плотный график просмотров к их приезду. За три выезда мы осмотрели около 10 квартир, выделили 3 наиболее интересных варианта и в итоге остановились на квартире на улице Оптиков. Совместные просмотры с родителями помогли оперативно принимать решения и чувствовать поддержку семьи.

Результат:

Приобретена квартира по адресу: Санкт-Петербург, улица Оптиков, дом 45, корпус 2

Характеристики объекта:

· Площадь: 44,4 кв.м. — это оказалась самая большая площадь среди всех просмотренных однокомнатных вариантов.
· Состояние: квартира в хорошем состоянии. Продавец — молодая девушка, ранее вместе с супругом делала ремонт "для себя", используя качественные отделочные материалы. Вместе с квартирой осталась добротная мебель и бытовая техника. Ремонт уже не выглядит свежим, но для комфортного проживания в ближайшие месяцы был вполне пригоден — это позволит Марине не спешить с обновлениями и делать косметический ремонт уже в процессе жизни.
· Транспортная доступность: в шаговой доступности от дома планируется открытие станции метро «Богатырская», что существенно повысит транспортную доступность района и ликвидность квартиры в будущем
· Особенности сделки: Сделка прошла у нотариуса из-за наличия несовершеннолетнего собственника. Нотариус оказался очень внимательным и профессиональным — задал множество уточняющих вопросов, прежде чем допустить стороны к подписанию, что добавило клиентам дополнительное чувство безопасности. Продавец и её агент пошли навстречу всем нашим запросам по документам, а история квартиры (в собственности одной семьи с момента покупки у застройщика) оказалась максимально прозрачной. Также нам удалось договориться с продавцом о скидке в 200 000 рублей.

Итог:

Марина получила не просто «первую квартиру», а просторное и уютное жилье, в которое можно сразу заехать и чувствовать себя как дома. Отдельным достижением стал восторг отца Марины, Владимира, — именно эта квартира вызвала у него самые искренние и яркие эмоции. Благодарю родителей за доверие и совместную работу, а Марине желаю уютных вечеров на новой кухне!

Клиент: Марина, гражданка РФ, постоянно проживающая в Швеции.

Ситуация и задача: Квартира в Санкт-Петербурге была подарена Марине её мамой около 5 лет назад. В этом году мамы не стало, и после её ухода квартира опустела. Поскольку Марина живёт за границей и не планирует возвращаться, было принято решение о продаже объекта. Клиентка прилетела в Россию вместе с супругом на две недели - хотели максимально использовать это время, чтобы запустить процесс продажи.

Мои действия:

1. Разработка стратегии с запасным планом. Ещё на первой встрече мы проработали вероятные сценарии сделки. Понимая, что две недели - это крайне сжатый срок для полного цикла продажи, мы сразу оформили нотариальную доверенность на меня с расширенными полномочиями (подписание ДКП и акта приема-передачи, подача заявления на регистрацию перехода права собственности). Это позволило Марине не зависеть от особенностей сделки, все финальные этапы прошли уже после её отъезда.

2. Качественная презентация объекта. Я провел профессиональную фото- и видеосъемку, затем разместил квартиру на ведущих рекламные площадки с продающим описанием. Акценты сделал на реальных преимуществах:

· большая площадь и правильная геометрия комнат, длинная лоджия
· близость к метро и паркам;
· юридическая чистота объекта и простые условия сделки.

3. Организация показов. Провёл два плотных дня просмотров — максимально эффективно, чтобы использовать присутствие клиентки в городе, но при этом не перегружать её.

4. Поиск покупателя и работа с ипотекой. Объект получил хороший отклик, и мы нашли покупателя. Он планировал покупку с ипотекой - обычно такие сделки чуть дольше проходят, но последнее время банки работают достаточно оперативно, и я предложил не отказываться от этого варианта. Я быстро собрал документы, организовал оценку квартиры для банка и вывели объект на одобрение.

5. Проведение сделки по доверенности. Банк одобрил объект, но к этому моменту Марина с супругом уже вернулись в Швецию. Мы перешли к плану «Б» — я представлял интересы клиентки на сделке по доверенности. Банк, в связи с личным отсутствием продавца, поставил требование - заключить договор купли-продажи в нотариальной форме. Для нас это не стало проблемой, а наоборот добавило дополнительную гарантию для всех сторон, так как сделка прошла с участием нотариуса. В остальном все этапы прошли гладко: подписание договора, регистрация перехода права, передача ключей по акту приёма-передачи. Деньги поступили на счёт Марины, покупатель получил право собственности и ключи от квартиры.

Результат: Квартира продана по рыночной цене, без торга. Клиентка завершила все дела в России, не продлевая визит и не рискуя сделкой, - сделка состоялась уже после её отъезда благодаря заранее проработанному плану «Б».