Кейс. Как сдать квартиру без участия собственника: кейс агентства недвижимости в Санкт-Петербурге

Клиент: Марина, гражданка РФ, постоянно проживающая в Швеции.

Ситуация и задача: Квартира в Санкт-Петербурге была подарена Марине её мамой около 5 лет назад. В этом году мамы не стало, и после её ухода квартира опустела. Поскольку Марина живёт за границей и не планирует возвращаться, было принято решение о продаже объекта. Клиентка прилетела в Россию вместе с супругом на две недели - хотели максимально использовать это время, чтобы запустить процесс продажи.

Мои действия:

1. Разработка стратегии с запасным планом. Ещё на первой встрече мы проработали вероятные сценарии сделки. Понимая, что две недели - это крайне сжатый срок для полного цикла продажи, мы сразу оформили нотариальную доверенность на меня с расширенными полномочиями (подписание ДКП и акта приема-передачи, подача заявления на регистрацию перехода права собственности). Это позволило Марине не зависеть от особенностей сделки, все финальные этапы прошли уже после её отъезда.

2. Качественная презентация объекта. Я провел профессиональную фото- и видеосъемку, затем разместил квартиру на ведущих рекламные площадки с продающим описанием. Акценты сделал на реальных преимуществах:

· большая площадь и правильная геометрия комнат, длинная лоджия
· близость к метро и паркам;
· юридическая чистота объекта и простые условия сделки.

3. Организация показов. Провёл два плотных дня просмотров — максимально эффективно, чтобы использовать присутствие клиентки в городе, но при этом не перегружать её.

4. Поиск покупателя и работа с ипотекой. Объект получил хороший отклик, и мы нашли покупателя. Он планировал покупку с ипотекой - обычно такие сделки чуть дольше проходят, но последнее время банки работают достаточно оперативно, и я предложил не отказываться от этого варианта. Я быстро собрал документы, организовал оценку квартиры для банка и вывели объект на одобрение.

5. Проведение сделки по доверенности. Банк одобрил объект, но к этому моменту Марина с супругом уже вернулись в Швецию. Мы перешли к плану «Б» — я представлял интересы клиентки на сделке по доверенности. Банк, в связи с личным отсутствием продавца, поставил требование - заключить договор купли-продажи в нотариальной форме. Для нас это не стало проблемой, а наоборот добавило дополнительную гарантию для всех сторон, так как сделка прошла с участием нотариуса. В остальном все этапы прошли гладко: подписание договора, регистрация перехода права, передача ключей по акту приёма-передачи. Деньги поступили на счёт Марины, покупатель получил право собственности и ключи от квартиры.

Результат: Квартира продана по рыночной цене, без торга. Клиентка завершила все дела в России, не продлевая визит и не рискуя сделкой, - сделка состоялась уже после её отъезда благодаря заранее проработанному плану «Б».

Клиент:
Клиент самостоятельно пришёл в наше агентство, предварительно узнав о нём в интернете. В тот день я был дежурным куратором в офисе и именно я принял клиента. В дальнейшем я полностью вел сделку от первого обращения до её завершения.
Продавалась квартира, принадлежащая собственнице старше 70 лет. Её муж, которому около 60 лет, по доверенности занимался сбором необходимых документов и справок. На самой сделке присутствовали оба собственника.

Задача:
Продавалась двухкомнатная квартира площадью 46 м² на втором этаже пятиэтажного дома. До метро «Новочеркасская» — около 12 минут.
Квартира была без ремонта. Ранее её сдавали в аренду, и с каждым годом состояние становилось хуже из-за проживания квартирантов. Собственники устали заниматься арендой и решили продать квартиру, а полученные деньги разместить на банковских вкладах.
Клиент первоначально ориентировался на стоимость около 7 млн рублей, однако точной информации о рыночной цене у него не было. Поэтому мы решили выставить квартиру дороже, оставив запас для возможного торга.
Первоначально собственники рассчитывали продать квартиру примерно за три месяца.

Решение:
Я организовал подготовку квартиры к продаже: провёл съёмку, подготовил рекламные материалы, разместил объявление и использовал видеоконтент и рилсы для привлечения дополнительных покупателей.
Также я занимался поиском покупателей, проверкой документов и организацией сделки.
Первые обращения сопровождались предложениями о торге. Однако в течение недели мы нашли покупателя, которому квартира настолько понравилась, что он решил приобрести её без торга.
Отдельная сложность возникла уже на этапе подготовки к сделке. Собственница сдала паспорт, чтобы сняться с регистрационного учёта, поэтому пришлось дождаться его возвращения.
Затем непосредственно перед запланированным походом в банк собственница попала в больницу. Из-за этого сделку пришлось перенести ещё на неделю.
Вместо того чтобы создавать дополнительную спешку, мы скорректировали сроки и продолжили подготовку. После того как собственница смогла принять участие в сделке, все стороны спокойно перешли к её завершению.

Результат:
Покупателя нашли в течение одной недели, хотя первоначально собственники закладывали на продажу до трёх месяцев.
В итоге квартиру продали за 7,6 млн рублей — на 600 тыс. рублей выше первоначального ценового ориентира клиента.
Сделка прошла через ВТБ за наличные с электронной регистрацией. Несмотря на необходимость переноса из-за госпитализации собственницы, мне удалось организовать процесс без лишней суеты и довести сделку до завершения.
Вся работа — от первого обращения клиента в агентство до завершения сделки — заняла менее месяца.
После продажи собственники решили разместить полученные средства на банковских вкладах под проценты. В результате они получили именно тот вариант, которого хотели: избавились от квартиры, которую больше не хотели сдавать, и перевели деньги в более удобный для себя формат.
 

Клиент: 
Гражданин РФ, с 1992 года постоянно проживает в Канаде. Внутреннего российского паспорта нет, только заграничный. Недвижимость в РФ ему не нужна, возвращаться на Родину не планирует.

Задача: 
Продать квартиру, доставшуюся клиенту по наследству от сестры.
Главная сложность заключалась в юридических и логистических рамках. По закону минимальный срок владения для продажи без налога составляет три года, и нужная дата наступала только 22 августа. При этом продавцу предстоял дорогостоящий и длительный перелет из-за рубежа, а значит, требовались абсолютные гарантии, что сделка точно состоится. Кроме того, последние два года квартира находилась в нашем доверительном управлении и сдавалась в аренду, поэтому нужно было грамотно синхронизировать выселение арендаторов и подписание договора.
 

Решение: 

• Стратегия и ранний выход в рекламу: 

Мы начали показы заранее, 15 мая. Наша цель — не просто найти покупателя, а подобрать клиента, который готов подождать и пойти на встречу с условиями продавца. 

• Фиксация договоренностей: Мы нашли идеального покупателя — прекрасную семью с маленьким ребенком, которая искала просторную квартиру под свой ремонт. Заключили предварительный договор купли-продажи (ПДКП), зафиксировали стоимость и весь юридический маршрут, приняли аванс. 
• Выгода периода ожидания. Пока мы ждали наступления безналгового срока (22 августа), покупатель получил отличную возможность: без спешки продал свой текущий объект, а вырученные средства разместил на накопительном счете, увеличив свой капитал.
• Логистика и безопасные расчеты. Мы приобрели продавцу билеты, и 17 августа он прилетел в город. Заранее, без очередей и стресса, записали его к нотариусу. 24 августа встретились, передали ключи от квартиры и открыли аккредитив в Сбербанке для безопасных расчетов.

Результат: 
25 августа регистрация права собственности успешно завершена, аккредитив оперативно раскрыт, деньги переведены продавцу. Сделка прошла идеально: семья с ребенком получила просторную трехкомнатную квартиру по фиксированной цене и с финансовой выгодой от ожидания, продавец — гарантированный результат без лишних перелетов и налоговых рисков. Оба клиента довольны!