Кейс. Как мы продали дом в Репино с «наследством» из суда и спором о границах: постановление из архива, мировое соглашение с соседом и ипотека для блогера

Клиент:

Ольга, 49 лет, трудный жизненный период.

Задача клиента:

Продать двухкомнатную квартиру, полученную в наследство. Ввиду финансовых трудностей клиентка не могла больше содержать две квартиры. Средства от продажи были необходимы для закрытия долгов. При этом требовалось успеть реализовать объект до того, как обязательства выйдут из-под контроля и приставы наложат арест на квартиру. Кроме того, квартира требовала капитального ремонта и полного освобождения от большого количества вещей - решить этот вопрос своими силами клиентка не могла.

Решение:

1. Определение стратегии. Учитывая критическую ситуацию клиентки (долги, риск ареста, невозможность вкладываться в ремонт и вывоз вещей), я сделал акцент на сильных характеристиках объекта и нацелился на узкий профиль покупателя - инвестора или флиппера. Для таких покупателей отсутствие ремонта и захламлённость не являются препятствием, а напротив, входят в стандартную модель сделки.
2. Организация показа квартиры. Чтобы минимизировать время экспозиции и создать конкурентную среду, я заранее назначил единый день показов. В итоге было найдено 10 покупателей, которых я записал с интервалом в 30 минут. Такая тактика позволила не покупателю выбирать объект, а нам выбрать покупателя. Мы остановились на компании, занимающейся флиппингом, - именно на том профильном покупателе, которого я изначально искал. Идеальный вариант: покупателя не пугает состояние квартиры, он располагает живыми деньгами и готов к оперативной сделке без ипотек и субсидий.
3. Подготовка к сделке и сбор документов. После выбора покупателя мы заключили договор бронирования и приступили к подготовке. Юрист покупателя запросил большой пакет документов, включая справки из ПНД и НД, - это было абсолютно нормально, учитывая непростую ситуацию клиентки. Мы оперативно собрали все необходимые справки, причём мне пришлось не только координировать процесс, но и лично сопровождать клиентку по всем инстанциям. Именно это позволило уложиться в сжатые сроки и не сорвать сделку.
4. Проведение сделки. Сделку мы организовали через «Домклик» с использованием электронной регистрации и сервиса безопасных расчётов. Особенностью стало то, что сделка была межрегиональной: компания-покупатель привлекла инвестора из Кирова, тогда как мы с клиенткой находились в Санкт-Петербурге. Несмотря на географическую удалённость, процесс прошёл гладко - без технических сбоев и юридических накладок. После подписания ДКП оставалось только дождаться регистрации перехода права и поступления денег на счёт клиентки. Через неделю после подписания мы передали ключи покупателям, полностью закрыв все обязательства.

Результат:

Я успешно продал квартиру, избежав главного страха - наложения ареста. Вырученных средств хватило, чтобы полностью закрыть долги по коммунальным платежам и погасить все обязательства перед кредитными организациями. Несмотря на сложную жизненную ситуацию, отсутствие бюджета на ремонт и вывоз вещей, а также межрегиональный формат сделки, задача была выполнена за 3 недели (с учётом сбора большого пакета справок) с минимальным торгом — 100 000 рублей. Клиентка вышла из кризиса с чистой кредитной историей и без долгового бремени.

Сделку провел Алексей Иванов

Клиент:
Кабаев Олег, офицер Вооруженных Сил России. Впервые за многолетнюю безупречную службу получил собственное жильё и решил переехать с семьёй на родину — в город Саров Нижегородской области.
 

Задача:
Продать однокомнатную квартиру площадью около 40 кв.м в новом доме 2025 года постройки (Санкт-Петербург, Красносельский район, проспект Ленинский д. 68, стр. 1) и приобрести жильё в Сарове.
Ключевые условия:
Стартовая цена: 8 300 000 рублей
Итоговая цена продажи: 8 200 000 рублей
Жёсткий срок от органов опеки: 1 месяц на проведение сделки
Собственники могли приехать в Санкт-Петербург только на один день для подписания документов
Покупатель в Санкт-Петербурге изначально оформлял ипотеку в Альфа-банке, Олег покупал квартиру в Сарове с использованием заёмных средств Сбербанка
Сложности:
1. Участие органов опеки и попечительства
В составе собственников были несовершеннолетние дети. Органы опеки дали разрешение на продажу только при условии личного присутствия детей и всех собственников, отказав в оформлении по доверенности. Это требовало идеальной синхронизации всех этапов сделки.
2. Два разных банка
Покупатель питерской квартиры Олега изначально работал с Альфа-банком, который выдвинул нереалистичные требования к порядку проведения сделки. В результате покупателю пришлось в сжатые сроки переодобрять ипотеку в Сбербанке — том же, где оформлял кредит Олег на покупку в Сарове.
3. Жёсткий временной лимит
Органы опеки дали всего месяц на проведение всей цепочки. Любая задержка могла привести к отмене разрешения и срыву переезда семьи.

Решение:
Этап 1. Подготовка и маркетинг
Проведён детальный анализ рынка Красносельского района
Квартира подготовлена к продаже: профессиональная фотосъёмка и видеоматериалы
Размещена реклама на всех основных площадках недвижимости
Выставлена конкурентная цена 8 300 000 рублей, соответствующая рынку
Этап 2. Активные показы
Квартиру показывали в среднем 10 раз в неделю. Высокая активность просмотров подтвердила правильность ценообразования и интерес покупателей к объекту.
Этап 3. Координация сложных элементов
Постоянная работа с органами опеки: согласование даты сделки, предоставление всех необходимых документов
Синхронизация двух банковских процессов: переход покупателя с Альфа-банка на Сбербанк
Организация сделки «в одно окно»: все собственники, покупатели и документы собраны в один день
Этап 4. Контроль сроков
Несмотря на непредвиденные сложности с банком и опекой, процесс уложился в 1,5 месяца.

Результат:
Квартира продана за 8 200 000 рублей (всего на 100 000 рублей ниже стартовой цены, что составляет 1,2% от запрашиваемой суммы)
Сделка проведена за 1,5 месяца, несмотря на отказ опеки в оформлении по доверенности и смену банка покупателем
У семьи осталось 10 дней запаса до истечения срока, установленного органами опеки
Все собственники приехали в Санкт-Петербург только один раз — непосредственно на сделку
Олег с семьёй успешно приобрёл квартиру в Сарове и переехал на родину

Сделку провел Дмитрий Еременко

Клиент: Ольга, целеустремленная девушка, 32 года.

Задача клиента: продать студию в Кудрово, купить двухкомнатную квартиру, максимум в 15 минутах ходьбы от метро, с ремонтом для быстрого заезда в новый дом.
Клиентка обратилась после работы с другим агентом, для которого в приоритете стояла скорость закрытия сделки. Для Ольги же были важны комфортные условия и удовлетворение от цены продажи.
 

Решение: После встречи я внимательно изучила конкурентов, сравнила состояние квартир и наполнение. Определила главную ценность объекта. В студии всегда жил один аккуратный, бережливый собственник, износ квартиры, по сравнению с конкурентами, был минимальным. На этом и была основана моя презентация покупателям. Через неделю объект был забронирован на 300 тысяч рублей дороже предыдущей оценки. Клиента эта цена порадовала, мы принялись подбирать встречную покупку.
Я договаривалась с собственниками, организовывала просмотры логично, чтобы мой клиент не сильно уставал от передвижений по разным концам города, тщательно продумывала пути и максимально старалась адаптировать поездки под рабочий график клиента.
Объект был выбран. Начался этап юридической проверки квартиры, одобрения ипотеки на недостающую сумму, и планирование сделки. Альтернативная сделка прошла успешно за 28 дней от первой встречи с клиентом. Ольга с котиком Марчелло теперь наслаждаются просторной квартирой с дизайнерским ремонтом. Покупатель и продавец также получили желаемое. Все стороны остались довольны результатом сотрудничества.

Сделку провел Валерия Холодняк