Собственник в Италии, квартира в Петербурге: как мы сменили арендатора без участия владельца и сдали на 25% дороже

Клиент:
Юлия — собственница квартиры в ЖК бизнес-класса «Стокгольм» (Приморский район Санкт-Петербурга). Обратилась ко мне по рекомендации. Несколько лет назад она переехала на ПМЖ в Италию, а квартиру оставила под долгосрочную аренду. В Россию приезжает редко и, как правило, только в Москву.
К моменту нашего знакомства у Юлии обострилась проблема: текущий арендатор перестал соблюдать договорённости. Оплата поступала с задержками, на связь жилец выходил неохотно, а контролировать ситуацию из-за границы было невозможно.
 

Задача:
• Принять квартиру у недобросовестного арендатора.
• Зафиксировать состояние объекта и урегулировать все финансовые и юридические вопросы.
• Организовать клининг и подготовить квартиру к новому заезду.
• Найти платежеспособного и ответственного арендатора.
• Передать квартиру новым жильцам, полностью разгрузив собственницу от любых процедур.
Сложности
Ситуация осложнялась тем, что Юлия физически не могла присутствовать ни на приемке, ни на передаче объекта. При этом собственница не хотела оформлять долгосрочное «Доверительное управление» — ей нужна была разовая, но безупречная услуга с полным прозрачным отчетом.

Решение:
1. Легализация полномочий
Главный вызов — география. Мы заранее согласовали текст нотариальной доверенности. Когда Юлия ненадолго прилетела в Москву, она уже имела на руках рабочий вариант. Доверенность была оформлена у столичного нотариуса, а в этот же день в Санкт-Петербурге я получил ее электронный образ (равнозначность). Это сэкономило недели на пересылке бумажных оригиналов.
2. Жесткая, но конкретная приемка
Встреча с прежним арендатором прошла строго по чек-листу. Я выступил полноценным представителем собственника: без эмоций, только факты. Мы детально осмотрели квартиру, зафиксировали состояние сантехники, износ мебели и другие недочеты. Акт приема-передачи подписали с обеих сторон, исключив любые будущие претензии.
3. Профессиональный клининг
Квартира требовала глубокой уборки. Я привлек проверенного подрядчика на конкурентной основе и за один день привел объект в состояние «под ключ». Весь процесс сопровождался подробной фото- и видеофиксацией (до/после), чтобы Юлия видела каждый этап и обоснованность расходов.
4. Быстрый подбор нового арендатора
Здесь сыграла роль моя база проверенных кандидатов. Буквально через два дня после клининга я провел показ для двух солидных семейных пар. Одна из них подошла идеально: белая зарплата, положительная кредитная история, готовность заехать без торга.
5. Передача и инструктаж
Мы подписали новый договор аренды, провели детальный осмотр квартиры и передали комплекты ключей. Все риски приемки я закрыл четким актом и фотофиксацией. Юлию познакомил с новыми жильцами по видеосвязи, чтобы она лично убедилась в их благонадежности.

Результат:
• Квартира бесконфликтно принята у прежнего жильца, все спорные моменты урегулированы.
• Траты на профессиональный клининг были полностью перекрыты за счет удержания из страхового депозита.
• Объект оперативно сдан новому арендатору на 25% дороже, чем предыдущему (за счет актуального анализа рынка и предпродажной подготовки).