Кейс. Продажа квартиры после наследства: как закрыть долги и сохранить капитал

Клиент
Андрей и Галина, семейная пара из Астрахани. Андрей работает в Усть-Луге, проводя будни в Ленобласти, а выходные — в Санкт-Петербурге. Семья приняла решение окончательно перебраться в Северную столицу.

Задача
Продать недвижимость в Астрахани и реинвестировать средства в новостройку Санкт-Петербурга.
Основные критерии:

1.  развитый район с пешей доступностью до метро;
2. готовая отделка от застройщика;
3. гибкие условия оплаты (рассрочка или ипотека со сниженным процентом);
4. главный вызов: зафиксировать цену и условия 2025 года в период новогодних праздников, не имея на руках всей суммы (деньги от продажи астраханской квартиры ожидались только в конце января).

Решение
Работа по объекту началась в «высокий сезон» — 30 декабря. Чтобы не терять время, агент подготовил подборку из 5 ЖК с подходящими схемами оплаты. Выбор пал на ЖК «Астра Континенталь» от Setl Group возле метро «Елизаровская». Клиентов привлекла близость к центру, стандарты отделки и возможность длительной рассрочки до марта 2029 года.
В ходе сделки агентству пришлось решить ряд сложных задач:

Бронирование и работа над ошибками: Сначала забронировали евро 3-х квартиру на 3 этаже. Однако после визита на стройку 2 января выяснилось, клиенты поняли, что вид из окон упирается в старое здание. Агент оперативно организовал перебронирование на 8 этаже. Чтобы не упустить лот в праздничные дни, была оформлена вторая платная бронь. Позже, при поддержке агента, клиенты составили заявление на возврат средств за первое бронирование — застройщик подтвердил возврат.

* Адаптация к климату: Галина, предчувствуя суровость петербургской зимы, заранее приобрела теплый пуховик, поэтому даже морозное 5 января не помешало детальному осмотру шоу-рума. Качество материалов и уют в демонстрационных квартирах окончательно убедили пару в правильности выбора.
* Пересмотр финансовой стратегии: Андрей, склонный к тщательному расчету, решил отказаться от кредитных обязательств. Агент помог переформатировать сделку: вместо евро-3к выбрали оптимальную евро-2к площадью 35 м² с лоджией на 5 этаже. Это позволит при благоприятных условиях полностью закрыть сделку за счет собственных средств и рассрочки, избежав ипотеки или переейти на ипотеку в будущем при снижении ключевой ставки.
* Технический триллер с ЭЦП: Срок акции по рассрочке истекал 29 января. В самый ответственный момент возникли сложности с выпуском электронной цифровой подписи (ЭЦП). Что бы не сорвать сделку Андрею пришлось срочно отпрашиваться с работы и ехать из Усть-Луги в Кингесепп для личного получения подписи.
Результат
Благодаря оперативной координации агента, все препятствия преодолены. 29 января, в последний день действия акции по рассрочке, договор ДДУ был успешно подписан.
 

Клиенты приобрели квартиру с отдедкой в востребованном районе, сохранив финансовую независимость от банков.
* Локация: Санкт-Петербург, метро «Елизаровская».
* Объект: Евро-2к квартира с чистовой отделкой.
* Финансы: Сделка заключена в рассрочку до марта 2029 года.
* Срок сдачи: 2028 год.

К моменту завершения строительства клиентам останется только завезти мебель, получив ключи от современного жилья в мегаполисе.

Клиенты
Александр и Арина, молодая семейная пара. В процессе работы в семье произошло пополнение, родился мальчик.

Задача клиентов
Клиенты поставили цель — приобрести участок для строительства дома. Основные требования: близость к городу, площадь не менее 12 соток и наличие рядом необходимой инфраструктуры

Решение
1. Детальное изучение задачи клиентов, заключение договора на услуги, анализ рынка и формирования подборки подходящих под запрос участков.
2. Осмотр участков вживую. За время работы мы с клиентами сделали 3-4 выезда, смотрели за раз 5-6 участков. Почти все варианты имели критические недостатки: неровный рельеф, шум от оживленных трасс или отсутствие нормального подъезда. Задачей было найти идеальный баланс между качеством локации и характеристиками земли.
3. В итоге был выбран уникальный объект — два смежных участка общей площадью 18 соток в СНТ «Коркинское» (Ленинградская область, Всеволожский район). Участок оказался идеальным: ровный, правильной формы, с подведенным электричеством и планами на скорую газификацию.
4. Анализ инфраструктуры и затрат. Садоводство «Коркинское» оказалось максимально благоустроенным: закрытая территория с электронным шлагбаумом, видеонаблюдение, освещение, отличные дороги и детские площадки. Рядом — Коркинское озеро (15-20 минут пешком). Единственной особенностью был ежемесячный взнос (12000 руб.). Проведя анализ рынка, мы пришли к выводу, что в поселках с минимальными взносами страдает благоустройство. Здесь же все средства идут на развитие, а качество подтверждено документально и фактически.
5. Юридические нюансы и экономия. Сделка имела особенность: продавец состоял в браке на момент покупки участка и имел брачный договор. Единственным надежным способом проверки отсутствия скрытых дополнительных соглашений к данному договору было проведение сделки через нотариуса. Я организовал переговоры, и продавец не только согласился на нотариальную форму договора, но и пошел навстречу, оплатив 50% услуг нотариуса. Тем самым я не только снизил потенциальные риски для клиентов, но и минимизировал расходы на сделку. Расчеты по сделке мы произвели с использованием аккредитива в ПАО Сбербанк

Результат
Несмотря на ограниченное количество подходящих земельных участков, задача была выполнена. Семья Александра и Арины стала обладателем земельного участка, площадью 18 соток в перспективном, благоустроенном СНТ с развитой инфраструктурой. Благодаря грамотным переговорам, клиенты сэкономили на нотариальных услугах и получили актив, который будет только расти в цене благодаря качественному управлению в поселке.

Клиент
Собственники квартиры, обратившиеся после холодного звонка.

Задача и исходная ситуация
Контакт начался с холодного звонка. Уже в первом разговоре Собственников заинтересовало моё предложение о сотрудничестве, и мы оперативно договорились о встрече.
Во время встречи выяснилась ключевая сложность: Собственники проживают на другом конце города, и регулярные поездки на показы для них были крайне неудобны и затратны по времени. При этом им было важно быть в курсе всех процессов и контролировать выбор будущего Нанимателя.
Задача заключалась в том, чтобы организовать сдачу квартиры максимально комфортно для Собственников, сократив их личное участие в просмотрах, но сохранив прозрачность и контроль.

Решение
Я предложила формат работы через акт приёма-передачи ключей. Это позволило мне самостоятельно проводить показы, не привлекая Собственников к каждому просмотру.
Собственники положительно оценили такое решение, мы сразу подписали акт передачи ключей, после чего я взяла на себя организацию процесса.
Перед каждым просмотром я заранее информировала Собственников о назначенных встречах, чтобы они были полностью в курсе происходящего. Все важные вопросы и условия согласовывались оперативно.
На втором просмотре потенциальный Наниматель выразил готовность заключить договор аренды. Во время показа я согласовывала ключевые моменты с Собственниками и в тот же день организовали их прибытие на объект для подписания договора.

Результат

Собственники и Наниматель быстро нашли общий язык. Договор аренды был успешно заключён.
Наниматель внёс оплату за первый месяц проживания, 100% залог и агентскую комиссию в полном объёме.
Сделка прошла спокойно и организованно. Собственники были довольны тем, что процесс сдачи прошёл без лишних поездок и временных затрат, а Наниматель — комфортным заселением. Обе стороны остались удовлетворены результатом и форматом работы.
Даже при территориальной удалённости Собственников правильно выстроенный процесс позволяет сдать квартиру быстро и без лишних сложностей.