Кейс. Как мы продали комнату в сложной коммуналке за 1,5 месяца без вложений в ремонт

Клиент
Собственница квартиры, женщина зрелого возраста, сдаёт жильё самостоятельно.
 

Исходная ситуация и задачи
 Ранее квартира сдавалась посуточно. В силу личных обстоятельств собственница приняла решение перейти на долгосрочную аренду. Однако столкнулась с проблемой: интерес нанимателей отсутствовал, несмотря на адекватную рыночную стоимость, хороший ремонт, лояльные условия найма, пешую доступность к метро и размещение рекламы на нескольких площадках.
Задача: найти нанимателя в максимально сжатые сроки.
 
Анализ ситуации и решение
 После детального диалога с собственницей и изучения её объявлений мы пришли к выводу: фотографии были низкого качества, а их количество — недостаточным. Описание оказалось неинформативным, отсутствовали видеообзор и схема планировки. Эти недочёты не позволяли нанимателю составить полное представление о квартире и оценить её преимущества. В результате объявление терялось среди конкурентов.
Мы предприняли следующие шаги:

• сделали качественные профессиональные фотографии;
• сняли видеообзор;
• отрисовали планировку;
• написали яркое, цепляющее и информативное описание.
• провели отбор кандидатов и выбрали лучшего.

Сделку провел Станислав Черевко

Клиенты:

Семья из Нижневартовска — Татьяна и Сергей, родители 18-летней Юлии, поступившей в ИТМО в Санкт-Петербурге.
Квартиру приобретали для проживания младшей дочери на время учёбы. Старшая дочь Светлана участвовала в просмотрах, фотографировала объекты и передавала родителям обратную связь, помогая им с выбором.
Ранее семья самостоятельно подбирала однокомнатные квартиры и не имела опыта работы с риэлторами. За профессиональной помощью обратились в наше агентство недвижимости.

Задача:

Подобрать и приобрести однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге до конца августа.

Основным критерием была удобная транспортная и пешая доступность метро, чтобы Юлия могла добираться до места учёбы. Также важно было учесть бюджет семьи, инфраструктуру района, планировку квартиры и юридическую безопасность объекта.

Дополнительную сложность создавали ограниченные сроки и риски, связанные с условиями продавцов. Некоторые варианты предполагали длительное ожидание выхода на сделку, в том числе из-за встречных покупок.

Решение:

Поиск начали 21 июля. Всего рассмотрели около 20 вариантов, из которых до реальных просмотров дошли пять.
В процессе отбора исключили несколько объектов:

• Квартиру на улице Седова — из-за затопленного подвала и плесени на стенах. Объект находился на первом этаже.

• Два варианта — из-за несоответствия параметрам поиска.

• Квартиру на Пискарёвском проспекте, которая понравилась покупателям, — из-за условий продавца. Он категорически отказывался заключать предварительный договор купли-продажи и был готов выйти на сделку только через месяц. Это создавало риск не уложиться в установленные сроки.

В итоге остановились на однокомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, Большая Пороховская улица, дом 48.
Характеристики объекта:

• Площадь — 30,9 м².

• Этаж — 5-й из 5.

• Дом — панельный, 1964 года постройки.

• Планировка — «распашонка», окна выходят на две стороны, во двор.

Квартира соответствовала запросу семьи по формату и бюджету. Дополнительными преимуществами стали планировка, развитая инфраструктура Красногвардейского района и удобство транспортного сообщения.
Рядом находятся Полюстровский парк, Свердловская набережная, магазины и поликлиники. До станции метро «Ладожская» — около 30 минут пешком или 15 минут на транспорте.
Отдельное внимание уделили техническим особенностям объекта. Квартира расположена на последнем этаже панельного дома, поэтому среди потенциальных рисков рассматривались протечки кровли и продуваемость. При проверке информации о доме подтвердилось, что в 2024 и 2026 годах проводился капитальный ремонт крыши и фасада. Это позволило снизить опасения, связанные с состоянием дома.
Также я провёл юридическую проверку объекта. Рисков по документам, препятствующих покупке, не выявил.
 

Переговоры и снижение цены:

Первоначальная стоимость квартиры составляла 5 990 000 рублей. В ходе переговоров удалось добиться снижения цены до 5 850 000 рублей.
Экономия для покупателя составила 140 000 рублей. По моей оценке, квартира вошла в число наиболее выгодных предложений среди сопоставимых вариантов: аналогичные объекты стоили от 6,2 млн рублей.
 

Сделка с ломбардной ипотекой: согласование со Сбербанком и безопасные расчёты:

Отдельной сложностью сделки стало обременение квартиры в пользу Сбербанка. Дочь продавца ранее получила займ на 1,2 млн рублей под залог объекта недвижимости. Такая схема кредитования относится к ломбардной ипотеке и требовала особого подхода к организации расчётов.
Чтобы провести сделку безопасно для покупателя, я предварительно согласовал со Сбербанком порядок её проведения, условия погашения задолженности и снятия обременения.
Сделку удалось организовать через офис банка на Коломяжском проспекте, 15 — по имеющейся у меня информации, единственном в городе, где проводятся сделки такого типа.
Для оформления необходимых полномочий подготовили доверенность от дочери на маму, которая выступала продавцом квартиры. Также составили заявление о трансферации денежных средств.
В договор купли-продажи включили специальное условие, обязывающее продавца направить часть средств от продажи квартиры на полное погашение задолженности по кредитному договору и прекращение залога объекта недвижимости.
Расчёты организовали с использованием аккредитива. Согласованная со Сбербанком схема предусматривала перечисление средств на погашение займа дочери продавца. После выполнения необходимых условий и снятия обременения оставшаяся сумма раскрывалась в пользу продавца.
Банк курировал процесс, что позволило организовать расчёты в согласованном порядке и обеспечить защиту интересов покупателя.
Благодаря предварительному согласованию со Сбербанком, подготовке необходимых документов и продуманной схеме расчётов удалось провести сделку в установленные сроки и приобрести квартиру без обременения.

Результат:

27 августа семья приобрела однокомнатную квартиру на Большой Пороховской улице за 5 850 000 рублей.
Итоги работы:

• Подходящий объект найден и приобретён до конца августа — в обозначенные сроки.

• Стоимость квартиры снижена на 140 000 рублей в ходе переговоров.

• Подобран один из наиболее выгодных вариантов среди сопоставимых предложений.

• Проведена юридическая проверка объекта.

• Согласована со Сбербанком схема расчётов по сделке с ломбардной ипотекой.

• Подготовлены доверенность, заявление о трансферации и необходимые условия договора купли-продажи.

• Переход права собственности зарегистрирован, обременение снято.

В результате семья получила квартиру для проживания дочери на время учёбы в Санкт-Петербурге, уложившись в обозначенные сроки и согласованный бюджет.

Сделку провел Дмитрий Ильиных

Клиент

Собственник однокомнатной квартиры в ЖК «Ультра Сити» на Комендантском проспекте. Клиент проживает в Ленинградской области, поэтому ему было неудобно регулярно ездить в Санкт-Петербург на показы. Кроме того, квартира была в черновой отделке, и клиент не хотел самостоятельно заниматься ремонтом.
 

Задача

Продать квартиру максимально выгодно, освободить деньги и в дальнейшем приобрести другой объект, уже с ремонтом и мебелью, для сдачи в аренду.
Минимальная сумма, на которую рассчитывал клиент, — 9,5 млн ₽. При этом хотелось полностью делегировать процесс показов агенту и не тратить время на поездки в Санкт-Петербург.

Решение

Квартиру выставили за 10,2 млн ₽. В первые показы покупатели приходили с предложениями о существенном торге. Одни готовы были заплатить только 9,5 млн ₽. Мы предложили встречную цену 10 млн ₽, но покупатели от неё отказались.
Другие потенциальные покупатели были готовы выйти на аванс, однако ранее никогда не работали с агентствами недвижимости и испугались процедуры бронирования. Мы не стали сразу снижать цену после первых переговоров и продолжили искать покупателя. Спустя некоторое время скорректировали стоимость до 10 млн ₽ — и именно на этой цене нашли покупателя без торга.
Отдельной задачей стала подготовка самой сделки. Изначально планировали провести её по доверенности, однако покупательнице было принципиально важно личное присутствие собственника. Клиент находился в отпуске три недели, но покупательница была готова ждать. В итоге стороны договорились провести сделку с личным присутствием собственника.
Самая неожиданная сложность возникла буквально за день до сделки. Домклик в несколько раз увеличил стоимость своих услуг, и первоначальная структура сделки перестала подходить сторонам. Нужно было оперативно найти другое решение, не срывая договорённости.
Агент в короткий срок пересобрал структуру сделки, забронировал место в МФЦ, продумал логистику, подготовил и согласовал договор купли-продажи со всеми участниками. Покупателю и продавцу заранее объяснили новый порядок действий, чтобы в день сделки каждый понимал, что и в какой последовательности предстоит сделать.

Результат

Квартиру продали за 10 млн ₽ без торга — на 500 тыс. ₽ дороже той минимальной суммы, на которую изначально рассчитывал клиент.
Покупателя нашли примерно за месяц. Ещё около месяца потребовалось на подготовку сделки, в том числе из-за трёхнедельного отпуска клиента, которого покупательница была готова подождать.
В результате клиенту не пришлось самостоятельно заниматься показами, переговорами и организационными вопросами в Санкт-Петербурге. Он передал ключи агенту и полностью делегировал продажу, а квартира была реализована по цене, которая оказалась выше первоначального минимального ориентира.

Сделку провел Алеся Семилетова