Заказать звонок
Меня интересует

Инвестиции в недвижимость: покупка комнаты под аренду

Покупка комнаты под аренду Вы задумались об инвестициях в недвижимость, но имеете не слишком большую сумму денег? Или вы хотите максимальную отдачу от вложенных средств? Или вы новичок в этом деле и хотите начать с малого? В любом их этих случаев, стоит рассмотреть возможность инвестирование путем покупки комнаты под сдачу в аренду. В данной статье мы рассмотрим все плюсы и минусы от инвестиций в комнаты, предупредим о сложностях, с которыми вы можете столкнуться, а так же сравним этот вид инвестирования с банковским депозитом.

 

С чего начать?

Первое, с чего стоит начать, если у вас появилось желание стать инвестором в недвижимость – оценить размер необходимых вложений и имеющихся на данный момент средств. Стоимость комнат в Санкт-Петербурге начинается сейчас с 800 тысяч рублей и не имеет предела стоимости (никто не может ограничить желания некоторых продавцов). Существует четкая закономерность: чем ниже стоимость комнаты, тем больше хлопот будет с покупкой и возможной дальнейшей продажей; одновременно с этим, чем дешевле комната, тем выше в процентном отношении будет арендный доход.

Покупка комнаты под аренду возможна, даже если у вас есть лишь часть денег - вы можете оформить ипотеку или потребительский кредит. Обычный кредит хорош тогда, когда вам нужна небольшая сумма на короткий срок и вы не хотите лишних забот по оформлению ипотеки, сложностей при покупке комнаты и дальнейшему выводу комнаты из-под залога банка. Но проценты по потребительским кредитам примерно в 1,5 раза выше, чем по ипотеке. Если же требуемая сумма значительна, либо вы планируете выплачивать долг продолжительное время, стоит оформить ипотеку. На данный момент, ипотеку на комнаты дают Сбербанк и ДельтаКредит, условия у них примерно одинаковые, а процентная ставка составляет 13-14% годовых. Покупка комнаты через ипотеку накладывает некоторые ограничения при выборе комнат, так как не каждую комнату банк примет в залог.

Инвестиции в недвижимость - цены

 

Покупка дешевой комнаты под аренду в многокомнатной квартире


За сумму от 800 тысяч рублей можно купить комнату под аренду небольшого метража (около 10 м2) в многокомнатных квартирах, а так же комнаты в квартирах бывших общежитий. Чаще всего, по документам комната представляет собой какое-то количество долей от квартиры, и для продажи такой комнаты продавцу потребуется получить от соседей отказы от преимущественного права покупки. Когда таких соседей много и они в квартире не живут, дело  становится хлопотным и затратным. Если получить отказы не удается, остается возможность замаскировать продажу под договор дарения. Для продавца это проще всего, но тогда покупатель вынужден будет заплатить налог 13% от кадастровой стоимости этих долей (комнаты). Если же у покупателя ипотека, то такая сделка становится невозможной.

Доход от сдачи такой комнаты в аренду на данный момент составляет около 8 т.р. То есть ваш ежемесячный доход будет составлять 12% годовых. Коммунальные платежи в этом и следующих примерах арендаторы оплачивают сами. Удорожание стоимости самой комнаты пропорционально изменению цен на всю вторичную недвижимость и зависит от экономических факторов. В долгосрочной перспективе рост цен на недвижимость сопоставим с размером реальной инфляции. С точки зрения инвестиции в недвижимость, это самый выгодный вариант, но при этом самый хлопотный. Тут еще нужно понимать, кто будут ваши будущие арендаторы, ведь вам предстоит контактировать с ними каждый месяц и взаимодействовать по возникающим вопросам. Самые дешевые комнаты часто снимают приезжие из соседних стран либо люди с очень небольшим достатком и возможными личными сложностями. Вы должны понимать, что такое общение будет иметь свою специфику.

 

Покупка комнаты под аренду средней стоимости в 2-4 комнатной квартире

Под средней стоимостью мы понимаем комнаты в ценовом диапазоне 1200-1700 тысяч рублей. Как правило, это комнаты, вполне пригодные для проживания, без каких-либо явных недостатков и проблем. Стоимость аренды таких комнат составляет 10-13 тысяч рублей в месяц и зависит от ее местоположения. Комната в центре может быть сдана на пару тысяч рублей дороже, чем комната той же ценовой категории, но находящеяся в спальном районе. Как правило, такие комнаты снимают вполне приличные люди (иногда творческих профессий) с небольшими доходами, а так же студенты и молодые девушки. Доход от аренды таких комнат составит 9-10% годовых.

 

Покупка под аренду дорогой комнаты

Покупка дорогой комнаты для сдачи в аренду – очень плохая инвестиция в недвижимость. Продать такую комнату в будущем будет крайне сложно, так как спроса на такую недвижимость нет. Сдать ее в аренду по ставке, приближенной к стоимости аренды однокомнатной квартиры так же очень сложно, поэтому реальный доход от аренды будет на уровне ставки за хорошую комнату средней стоимости. Единственное возможное оправдание для такой покупки – ее перспектива с точки зрения расселения и продажи всей квартиры, но таких вариантов практически не осталось, так как все достойные квартиры уже давно расселены.

 

Инвестиция в покупку комнаты или банковский депозит

Инвестиции в недвижимость или депозит Для сравнения возьмем ситуацию, когда вы обладаете суммой в 1,3 миллиона, а срок инвестирования 2 года. В первом случае вы кладете деньги на счет в Альфа-Банке с ежемесячной выплатой процентов под 9,2% годовых (Сбербанк рассматривать не станем из-за чрезмерно низких ставок), а во втором случае вы тратите эти деньги на покупку комнаты под аренду среднего качества.

Депозит. Вы положили в карман свои деньги и первым делом пошли в ближайший офис Сбербанка. Там вам рассказали что открыв вклад на 1,3 миллиона рублей, вы будете получать 5,97% годовых. Вы решили для сравнения отправиться в соседний Альфа-банк, и там вам предложили процентную ставку уже 9,2% годовых. Так как ходить вы уже устали, а банк тоже известный, то у них вы деньги и оставили. Через два года у вас на счету остались те же 1,3 миллиона, а по процентам вы получили 239 тысяч рублей. Итого ваш капитал = 1 539 000 рублей. Тут стоит отметить, что в случае досрочного расторжения депозита, вы получите 0,005% годовых. То есть 65 рублей.

Покупка комнаты под аренду. Вы решили купить комнату и привлекли в качестве помощника риэлтора. Вместе с риэлтором вы стали выбирать комнаты по цене около 1,3 миллиона, и когда нашли подходящий вариант, вашему агенту по недвижимости удалось сбить цену до 1,2 миллиона рублей. Расходы на риэлтора при этом составили 60 тысяч рублей, а сопутствующие расходы по оформлению покупки еще 15 т.р. Оставшиеся 25 т.р. вы отложили на черный день. Через месяц после того, как вы занялись покупкой комнаты под аренду, вы получили от нее ключи, и уже на следующий день ваш специалист по недвижимости нашел вам арендатора. По итогам двухлетнего периода комната приносила доход 10 т.р. в течение 23 месяцев, который составил в результате 230 тысяч рублей. Инфляция за этот период составляла 7% и цены на недвижимость росли теми же темпами, так что стоимость комнаты получилась 1,3 млн + 7% + 7% = 1 488 000 рублей. Черный день, на который вы откладывали 25 т.р. так и не настал, поэтому размер ваших активов в итоге составил 1 743 000 рублей. Как и в случае с депозитом, тут есть свой минус – быстро перевести комнату в деньги не получится, так как для продажи обычно требуется около 1-2 месяцев.

Подведение итогов

На нашем примере, который максимально приближен к реальным условиям, мы показали, что инвестирование в покупку комнаты под аренду значительно выгоднее, чем такой же надежный инструмент как депозит. В результате покупки комнаты, за два года наш капитал увеличился на 34%, тогда как доход от депозита составил 18,4%. При этом, вы должны понимать, что покупка комнаты требует немного больше забот, нежели открытие вклада в банке. Если вы готовы к новым возможностям благодаря инвестированию в недвижимость, мы желаем вам успеха в этом интересном деле!

Другие материалы: Как определить стоимость квартиры

← Статьи


закажите
звонок