Заказать звонок
Меня интересует

Ипотека или аренда – что выгоднее? Экономические и нематериальные факторы

Ипотека или аренда статья Существует множество статей на эту тему, а дискуссии разгораются довольно часто. Однако, в большинстве случаев все заканчивается рассуждениями и домыслами, а экономический результат на значительном временном отрезке мало кто брался посчитать. В этой статье мы попробовали учесть все нюансы, относящиеся к теме, и по традиции начнем с материальных факторов. Для большей достоверности мы опирались на статистику прошлых лет по росту арендных ставок и цен на недвижимость. Исходные данные мы возьмем следующие: молодая семья без детей встала перед выбором, купить квартиру в ипотеку, либо снять жилье в аренду. При этом у них есть 1 000т.р. В качестве квартиры мы определим объект на вторичном рынке стоимостью 3 100т.р. (такой стоимости соответствует однокомнатная квартира в панельном доме либо квартира-студия в новом построенном, в пределах КАД). Размеры инфляции и коммунальных платежей мы в расчет не берем, так как они одинаковые в обоих случаях и на сравнение никак не влияют.


Покупка квартиры в ипотеку

Поскольку покупка квартиры сопряжена с рисками, наша молодая семья решила воспользоваться риэлторскими услугами и наняла специалиста, расходы на которого составят 100т.р. Так же 10т.р. потребуется на сопроводительные расходы по сделке и еще 40т.р. на покупку мебели (по качеству и стоимости мебель соответствует мебели в арендуемых квартирах ценового сегмента 20т.р./мес.). Мы попросили сотрудников наших банков-парнеров, рассчитать ипотечный кредит с указанными условиями и получили следующий результат: при первом взносе в 850т.р. и сумме кредита 2 210т.р. на 20 лет нам предложили ставку 13,75% и ежемесячную выплату 27,5т.р.

Таким образом, наша молодая семья по истечении 20 лет в общей сложности выплатит 1 000т.р. первоначальных расходов, 6 600т.р. платежей по ипотеке и 50т.р. за страховку объекта за весь срок, итого 7 650т.р. И станет полноправным владельцем квартиры.

 

Аренда однокомнатной квартиры

Ипотека или аренда что выбрать

На данный момент, съем типовой однокомнатной квартиры с мебелью, стиральной машиной и холодильником обходится в 20т.р. в месяц. Для того чтобы найти хорошую квартиру, необходимо воспользоваться услугами риэлтора, которые равны месячной арендной плате. Так же потребуется внести залог за имущество хозяину квартиры. Расходы составят 40т.р. и у молодой семьи останется 960т.р. Так же, какое-то время, они будут экономить 7,5т.р. – разница между выплатой по ипотеке и арендной платой. Мы пишем «какое-то время» потому, что арендные ставки растут, а платеж по ипотеке – нет. Для понимания, как будет изменяться платеж по аренде, мы посмотрим, что происходило на протяжении последних пяти лет и возьмем эти данные за основу. Начиная с июля 2009 года по июль 2014 года, цены, как на недвижимость, так и на арендные ставки, увеличивались в среднем на 6% в год. Но в нашем примере мы для ровного счета будем добавлять к размеру арендной ставки округленные в меньшую сторону значения, тем более что на практике, если арендаторы устраивают арендодателя, то он идет им навстречу и не слишком сильно повышает плату.

Все свободные средства молодая семья будет класть на тот же депозит, который мы рассматривали в статье инвестиции в недвижимость: покупка комнаты под аренду, то есть пополняемый счет под 9,2% годовых. Таким образом, в первый год семья на депозит положила 960т.р. и каждый месяц добавляла по 7,5т.р. Каждый следующий год добавка на депозит сокращалась на тысячу рублей, а на седьмой год размер арендной ставки сравняется с размером по ипотеке и доплаты прекратились. На конец седьмого года на счете у молодой семьи будет 2 277т.р. Начиная с восьмого года, часть доходов по депозиту придется направлять на доплату по аренде.

 При росте арендных ставок на 6% в год, стоимость аренды рассматриваемой квартиры через 18 лет будет составлять 54т.р./мес. На депозите к этому времени будет сумма 3 469т.р., а проценты по депозиту сравняются с доплатой за аренду! Ну а к концу двадцатого года на счету сумма уменьшится до 3 360т.р. а арендная плата будет составлять уже 60т.р./мес.

 

Считаем что выгоднее ипотека или аренда Сравнение экономических итогов аренды и ипотеки

Итак, к концу двадцатого года в случае с ипотекой наша уже не молодая семья будет иметь погашенный кредит и квартиру стоимостью 9 400т.р. (при сохранении роста цен на 6%). А вот если они решат снимать квартиру, к концу двадцатого года у них будет 3 360т.р. на счету в банке и необходимость платить каждый месяц за аренду квартиры 60т.р. То есть фактически, по соотношению имеющихся средств и стоимости квартиры, ситуация равна той, что была двадцать лет назад, при этом за аренду за весь срок выплачено 8 388т.р. Напомним, в обоих случаях мы оперировали одинаковыми суммами! Наш пример является абстрактным, так как для чистоты эксперимента мы не вводили никаких дополнительных факторов, которые обязательно имеют место быть в реальной жизни, и тем показательнее является полученный результат!

 

Нематериальные факторы аренды и ипотеки

  1. Принято считать, что аренда позволит вам быть более мобильным. Это действительно так, если речь идет о переезде в другой город или даже страну. Если вы арендовали квартиру, то у вас не возникнет забот по продаже квартиры, тем более что это требует времени. Но если в обозримом будущем вы не планируете переезда в другой город, данное утверждение теряет всякий смысл. Если же вы решите переехать в рамках одного города, вы легко сможете сдать свою квартиру, а доход от аренды направлять на оплату аренды точно такой же квартиры в другом районе. На ситуацию это никак не повлияет, размер платежей не измениться, а ипотека будет погашаться как и раньше.
  2. УИпотека или аренда что выгоднее большинства молодых семей со временем встает вопрос расширения жилплощади из-за рождения детей или по другим причинам. В случае с арендой это возможно решить одним способом – начать снимать более просторную квартиру. В случае, если вы брали квартиру в ипотеку, у вас есть два варианта. Во-первых, вы можете начать сдавать свою ипотечную квартиру и снимать более подходящую, либо вы можете продать ипотечную квартиру и купить другую так же с привлечением ипотеки (технически это решаемо без погашения). Второй вариант более сложный, но он и более перспективный.
  3. В свете нынешних российских законов, отсутствие прописки является усложняющим жизнь фактором. Прописаться в ипотечной квартире у вас не составит труда, тогда как в арендуемой квартире даже временную регистрацию можно получить только при определенном везении (речь о согласии арендодателя).
  4. Немаловажным фактором в жизни является обустройство квартиры, в которой вы живете. Ремонт, сделанный в ипотечной квартире, никуда от вас не денется, а вот делать ремонт в арендуемой квартире не рекомендуем – во-первых, это лишние расходы и заботы, во-вторых, недобросовестный арендодатель может решить поднять плату, понимая, что ценность квартиры в связи с ремонтом повысилась, и он сможет теперь сдавать ее дороже. Кроме того, ежемесячные визиты арендодателя для проверки квартиры так же не добавляют уюта.
  5. Наконец, мы должны озвучить существующие риски. Если вы по какой-то причине не в состоянии выполнять свои обязательства по ипотеке, в теории через суд вас могут выселить из квартиры и продать ее. Банк получит оплату основного долга, а вы – оставшиеся от продажи деньги. Но на практике все не так плохо. В том случае, если у вас финансовые сложности, нужно гасить кредит хотя бы частично. Так будет подтверждаться попытка добросовестно исполнять свои обязанности, и в судебной практике таких заемщиков недвижимости не лишают. Если же вы арендуете квартиру и в какой-то момент не смогли за нее платить, церемониться с вами никто не будет и вас выселят.
 

Выводы

Аренду имеет смысл рассматривать только как временный вариант в тех случаях, когда вы планируете в течение ближайших нескольких лет переехать в другой город или страну, а так же если у вас нет средств на первый взнос. Во всех остальных случаях ипотека имеет неоспоримые преимущества. Необходимо еще отметить тот факт, что рассматриваемый нами вариант с ипотекой может на практике оказаться еще более выгодным. Дело в том, что если вы решили купить квартиру в ипотеку, существует вероятность, что ваши родственники помогут вам деньгами на первый взнос. А вот дать денег, чтобы вы просто положили их в банк и снимали квартиру, мало кто согласится. Но хотим предостеречь вас от формирования первого взноса по ипотеке за счет потребительского кредита – во-первых, это очень рискованный вариант, во-вторых, пропадает экономический смысл. Лучше открыть пополняемый депозит и собрать на нем необходимую для первого взноса сумму. В любом случае, желаем вам успехов в достижении ваших целей!

Читайте так же: Инвестиции в недвижимость: покупка комнаты под аренду

← Статьи


закажите
звонок